人們通常說(shuō)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，也就是說(shuō)房屋達(dá)不到法定或約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，存在質(zhì)量缺陷。一般來(lái)說(shuō)，房屋質(zhì)量問(wèn)題有三類(lèi)：違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題、違規(guī)質(zhì)量問(wèn)題和使用質(zhì)量問(wèn)題。（1） 違法房屋的質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋使用的建筑材料、設(shè)備或者施工操作規(guī)程不符合法定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這種房屋質(zhì)量問(wèn)題是最常見(jiàn)、最容易引發(fā)糾紛的。包括：屋面*雨淋；煙道、排風(fēng)管、風(fēng)管堵塞；室內(nèi)地板空鼓、開(kāi)裂、起砂、瓷磚松動(dòng)、地板漏水有防水要求；內(nèi)外墻及吊頂抹灰、瓷磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面糊有堿剝落；門(mén)窗開(kāi)不好或縫隙超標(biāo)；衛(wèi)生間、廚房、衛(wèi)生間坡漏水；內(nèi)墻板跳水、陽(yáng)臺(tái)積水；水塔、水池、地下室有防水要求漏水；室內(nèi)給排水、采暖系統(tǒng)管道漏水、漏風(fēng)、采暖不熱、電器、電線(xiàn)、照明脫落；室內(nèi)外給排水管道泄漏、堵塞；鋼筋、鋼筋混凝土、砌體結(jié)構(gòu)等承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)氨氣中苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)。對(duì)于這類(lèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑應(yīng)該向購(gòu)房者承擔(dān)法律責(zé)任，包括：修繕、退房、更換、賠償?shù)?，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以何種方式承擔(dān)法律責(zé)任，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間往往存在嚴(yán)重分歧，從而引發(fā)糾紛。案例一：張女士從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)了一套商品房，但住了一年后，發(fā)現(xiàn)承重墻有很多裂縫。張女士要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償裝修損失，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房子已經(jīng)通過(guò)驗(yàn)收，張女士在入住前也進(jìn)行了驗(yàn)收。此后，張女士進(jìn)行了裝修，而且房子已經(jīng)修好裂縫應(yīng)該是裝修不慎造成的，并沒(méi)有從根本上影響他們的生活安全，同意為他們修繕，但拒絕退房。經(jīng)過(guò)幾次談判，雙方未能達(dá)成協(xié)議。張女士向法院提起上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該房屋處于保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法證明張女士在裝修時(shí)對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行了拆除和改造。因此，房屋承重墻裂縫應(yīng)屬于房屋質(zhì)量不合格，且裂縫超過(guò)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)房者的住房安全產(chǎn)生了不利影響。因此，開(kāi)發(fā)商被責(zé)令將房款、裝修款及相應(yīng)利息退還張女士。案例二：李先生買(mǎi)了一套公寓。他交付公寓時(shí)，由于在國(guó)外，未能如期辦理居住手續(xù)。一年后，李先生回到中國(guó)領(lǐng)取鑰匙。住了三個(gè)月后，房間廚房的熱水管突然脫落。由于當(dāng)時(shí)李先生不在家，漏水淹沒(méi)了客廳，損壞了木地板。李先生認(rèn)為房屋質(zhì)量不合格，上訴法院要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，該房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收，入住通知書(shū)已于一年前發(fā)給李先生，因李先生未辦理居住手續(xù)，應(yīng)視為已交付房屋。由于給排水的保修期為自交房之日起一年，因此，保修期已過(guò)，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)再承擔(dān)任何責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然開(kāi)發(fā)商在一年前向李先生發(fā)出了交房通知書(shū)，但由于李先生不收房，房屋的保修期應(yīng)以李先生的實(shí)際居住天數(shù)計(jì)算。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)為李先生維修水管，并承擔(dān)賠償責(zé)任。上述兩起糾紛是由于房屋質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生后，開(kāi)發(fā)商不愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任造成的。在實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)商能切實(shí)為業(yè)主服務(wù)，本著質(zhì)量第一的態(tài)度，勇于承擔(dān)責(zé)任，妥善解決問(wèn)題，糾紛完全可以避免。（2） 違約房屋質(zhì)量問(wèn)題這種房屋質(zhì)量問(wèn)題意味著開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到承諾的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。案例一：一位開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)中承諾，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)將使用“同力牌”電梯，但業(yè)主在交付樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，使用的電梯品牌并非“同力牌”。一些業(yè)主認(rèn)為電梯的價(jià)格和質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于“同力”牌電梯，于是向法院提起上訴，要求開(kāi)發(fā)商退還部分房?jī)r(jià)。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，樓書(shū)只是宣傳材料，不等于合同，對(duì)雙方都沒(méi)有約束力。而且，由于安裝過(guò)程中沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)通力牌電梯，為了不影響工期，改用其他品牌電梯?，F(xiàn)有電梯的性能不低于同力牌電梯，不存在質(zhì)量缺陷。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于雙方對(duì)電梯品牌及代用品的使用沒(méi)有明確約定，且業(yè)主無(wú)法證明開(kāi)發(fā)商目前使用的電梯與“同力牌”電梯相比存在明顯質(zhì)量缺陷，故業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退還部分貨款房?jī)r(jià)缺乏依據(jù)，法院不予支持。案例二：在與買(mǎi)受人簽訂的合同中，有開(kāi)發(fā)商同意使用“三菱”空調(diào)品牌，但對(duì)空調(diào)的產(chǎn)地、規(guī)格等具體事項(xiàng)沒(méi)有約定。交房后，有業(yè)主認(rèn)為樓內(nèi)使用的空調(diào)是國(guó)產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)樓盤(pán)價(jià)格，應(yīng)該使用日本原裝三菱空調(diào)，而且規(guī)格應(yīng)該比現(xiàn)有空調(diào)高。開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開(kāi)發(fā)商退還兩臺(tái)空調(diào)的差價(jià)。由于開(kāi)發(fā)商拒絕，業(yè)主向法院起訴。庭審后，法院認(rèn)為，由于雙方對(duì)空調(diào)的產(chǎn)地、規(guī)格沒(méi)有明確約定，開(kāi)發(fā)商使用的空調(diào)與合同約定的品牌一致，因此駁回了業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。這種糾紛不僅是房屋質(zhì)量糾紛，更是基于雙方自由約定的違約糾紛。要避免此類(lèi)糾紛，關(guān)鍵是要增強(qiáng)買(mǎi)賣(mài)雙方的合同意識(shí)，在簽訂合同時(shí)就有關(guān)問(wèn)題和責(zé)任作出明確約定，避免糾紛，減少矛盾。（3） 事實(shí)上，使用房屋的質(zhì)量問(wèn)題并不是開(kāi)發(fā)商提供的房屋或設(shè)備的質(zhì)量缺陷，而是購(gòu)房者不按要求使用相關(guān)設(shè)備，使其無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對(duì)于這種所謂的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者（或使用人）應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。案例一：陳小姐買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房。辦理入住手續(xù)后，陳小姐其實(shí)沒(méi)住。一天，陳小姐突然接到通知，說(shuō)自己陽(yáng)臺(tái)上的鍋爐水管開(kāi)裂漏水。陳小姐趕回來(lái)一看，她室內(nèi)裝修的木地板已經(jīng)損壞，樓下的業(yè)主也損失慘重。陳小姐上訴法院，認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)上安裝的水管不符合保溫要求，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。庭審中，法院查明，該房屋采用獨(dú)立供暖系統(tǒng)，陽(yáng)臺(tái)上的水管是供暖鍋爐的進(jìn)水管。在開(kāi)發(fā)商提供的住宅用戶(hù)手冊(cè)中，明確指出冬季采暖鍋爐應(yīng)低溫運(yùn)行。如果不使用，應(yīng)關(guān)閉供水總閥，將水管內(nèi)的余水排干，防止陽(yáng)臺(tái)上的鍋爐水管結(jié)冰漏水。物業(yè)公司也發(fā)出了類(lèi)似的通知。因?yàn)殛愋〗銢](méi)有按要求使用鍋爐，沒(méi)有按要求關(guān)閉供水總閥，所以發(fā)生了損壞事件。因此，陳小姐應(yīng)該對(duì)自己的損失和由此給他人造成的損失負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定履行使用房屋及相關(guān)設(shè)備的義務(wù)，保證房屋正常運(yùn)行，避免給他人和自己造成損失。