【要點】

經(jīng)有關部門登記的業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。原告主張商丘市某小區(qū)28號樓為業(yè)主所有的社區(qū)俱樂部。開發(fā)商擅自將被告人程某出售后，被告人程某根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛具體應用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，將其出租給被告人商丘**酒店管理有限公司，請求人民法院判決第二被告租賃行為無效，停止損害賠償損失（274元/天）。被告人程某辯稱：本人已取得該房產的所有權，該房產不屬于業(yè)主。本人將該物業(yè)出租給被告商丘**酒店管理有限公司合法有效，受法律保護。駁回原告的訴訟請求。

[區(qū)別]

審查中有兩種處理意見：

第一種意見：商丘市某社區(qū)臨時業(yè)主委員會不是法律規(guī)定的法人或者其他組織，也不是合格的民事訴訟主體，因此，商丘市某小區(qū)臨時業(yè)主委員會的起訴應予駁回。第二意見：商丘市綏陽區(qū)住房保障和房產管理局于2012年8月28日備案的商丘市某小區(qū)臨時業(yè)主委員會，應考慮商丘市某小區(qū)臨時業(yè)主委員會是合格的訴訟主體，以原告身份起訴為宜，合議庭的第二意見是繼續(xù)進行實質性審判，理由如下：，雖然《物業(yè)管理條例》沒有對業(yè)主委員會的民事主體資格作出明確規(guī)定，但由于業(yè)主委員會是依法成立、依法成立的，因此從其設立、職責以及相關的物業(yè)法規(guī)等方面來看，業(yè)主委員會應當是一個非法人組織政府房屋管理部門是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表業(yè)主和業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂和履行與物業(yè)管理有關的合同。

3。依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主對物業(yè)管理活動中的行為進行投訴。

4。有權占有和控制物業(yè)的公共部分和公用設備。由于法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會在一定范圍內相應的權利和義務，業(yè)主委員會在相應的民事法律關系中應具有訴訟地位，二者必須統(tǒng)一。二是參照2005年8月15日《最高人民法院關于春雨園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的批復》（民立字[2005]8號），指出“根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，經(jīng)業(yè)主大會授權代表業(yè)主進行民事活動的法律效力和法律后果由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會與他人發(fā)生民事糾紛的，可以作為被告參加訴訟。”本案中，商丘市某小區(qū)臨時業(yè)主委員會于2012年8月28日由商丘市綏陽區(qū)住房保障和房產管理局備案。應考慮商丘市某小區(qū)臨時業(yè)主委員會是合格的訴訟主體，故以原告身份起訴為宜，并應繼續(xù)進行實質性審查。你知道嗎