根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當(dāng)事人有下列情形之一的，可以解除合同：。因不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的。在履行期屆滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務(wù)的。一方遲延履行主要債務(wù)的；（四）當(dāng)事人遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為，致使合同無法實(shí)現(xiàn)的；（五）法律規(guī)定的其他情形。只要開發(fā)商符合上述條件，如嚴(yán)重逾期交付或質(zhì)量低劣，且符合法律或購房合同規(guī)定的終止條件，消費(fèi)者可以依法終止購房合同。買方和銀行之間的貸款是獨(dú)立的。需要提醒消費(fèi)者的是，購房者與銀行之間的貸款關(guān)系獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系。因此，解除購房合同并不意味著解除借款合同。也就是說，消費(fèi)者雖然不買房，但由于消費(fèi)者與銀行之間存在債務(wù)關(guān)系，貸款必須還清。

開發(fā)商如何將購房款返還給消費(fèi)者？首先，因購房合同解除，開發(fā)商應(yīng)將購房款全部退還給消費(fèi)者。然后，消費(fèi)者應(yīng)按照《貸款通則》第32條第（5）款“貸款應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商提前歸還”的規(guī)定，與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本息以前已按月歸還）提前歸還銀行貸款人”。借款合同在借款全部清償后終止。實(shí)際上，這種還款方式在實(shí)踐中很難操作。因?yàn)橄M(fèi)者買的房子已經(jīng)抵押給銀行了。如果消費(fèi)者不向銀行退錢，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣相關(guān)房屋。

但在這個(gè)時(shí)候，房子不再屬于消費(fèi)者所有，房子的處置將損害開發(fā)商的利益。因此，開發(fā)商只能將屬于消費(fèi)者首付的部分退款直接退還給消費(fèi)者。消費(fèi)者向銀行貸款的部分，應(yīng)當(dāng)直接返還銀行，視為消費(fèi)者已向銀行提前還款。

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十條規(guī)定，抵押人或者出質(zhì)人按照合同約定償還全部貸款后，抵押物或者質(zhì)押物應(yīng)當(dāng)返還抵押人或者出質(zhì)人，并履行貸款合同被終止。此外，退房人也不要忘記終止房屋保險(xiǎn)合同。你知道嗎