房地產(chǎn)眾籌的法律風險目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場常見的眾籌可分為債務眾籌、實物眾籌、股權眾籌和捐贈眾籌四種類型，多數(shù)開發(fā)商成立項目公司是為了開發(fā)單一的房地產(chǎn)，但就項目公司而言，基于控制權的考慮，并沒有大規(guī)模的股權眾籌。目前，捐贈眾籌在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上還沒有生根的土壤，因此，歸根結底，市場上眾多的房地產(chǎn)眾籌項目主要是債務眾籌和實物眾籌。其中，債務眾籌是最常見、最受歡迎的一類贊助商和眾籌平臺。事實上，它是一種投融資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)所謂的實物眾籌與之前的集資建房有很多相似之處。這些產(chǎn)品都是先由開發(fā)商或平臺調(diào)查，然后退出眾籌建房，再由投資者出資，然后選擇房型和份額，最后由開發(fā)商修剪直至交付的產(chǎn)品。最近碧桂園和平安推出了一個項目，南京一家房地產(chǎn)公司推出了“樂居眾籌”，這是這種實物眾籌的一個典型例子，筆者認為，這種眾籌方式對開發(fā)商來說，最大的風險在本質(zhì)上是，房地產(chǎn)實物眾籌是一種房屋預售行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，眾籌方式是一種房屋預售行為，商品房預售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證。出賣人未取得《商品房預售許可證》的，與買受人訂立的《商品房預售合同》視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，視為有效，如果開發(fā)商在獲得預售許可證前向投資者眾籌，這種模式很可能被視為無效行為或無效合同，而開發(fā)商也可能面臨接受行政部門處罰的法律風險

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)債務眾籌存在三大法律風險，從輕到重，都是民事責任，行政處罰責任與刑事責任

投資回報違約糾紛，是債務眾籌最可能出現(xiàn)的違約情形，在開發(fā)商或平臺資金短缺、追隨者投資回報未及時支付、回報未按約定支付的情況下，極有可能發(fā)生，或者對回報協(xié)議的理解不一樣

一旦出現(xiàn)這種糾紛，開發(fā)商或平臺應該處理一個案件，否則一旦處理不好，就會引起更多與投資者的糾紛，可能會導致另一種更嚴重的糾紛，即，合同終止糾紛

對于整個眾籌項目而言，合同終止（撤資）糾紛的影響是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦追隨者對項目失去信心或與開發(fā)商或平臺發(fā)生不可調(diào)和的沖突，追隨者很可能會要求終止合同（追隨者參與眾籌項目的行為實質(zhì)上是與開發(fā)商或平臺的投資合同），返還投資資金

當然，開發(fā)商或平臺有權根據(jù)眾籌協(xié)議反駁或請求法院駁回與投資者終止合同，但如果出現(xiàn)大規(guī)模集體訴訟，在當前社會穩(wěn)定的大環(huán)境下，開發(fā)商或平臺將面臨更大的壓力，盡管我國目前的行政立法層面尚未涉及眾籌，開發(fā)商或平臺在眾籌過程中違反現(xiàn)行法律法規(guī)，可能面臨行政處罰，但尚未造成嚴重后果，且觸犯刑法，存在虛假廣告的風險，非法經(jīng)營、非法集資需要特別關注

無論對開發(fā)商、平臺甚至投資者來說，債務眾籌項目最嚴重的后果就是觸犯了刑法，相關責任人構成犯罪，被判處刑罰，而整個項目被納入刑事案件，從長遠來看，投資者可能收回投資本金，蒙受巨大損失。就目前司法實踐產(chǎn)生的案件來看，主要集中在非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪上，在目前房地產(chǎn)行業(yè)無論是開發(fā)商還是平臺都面臨銷售困難和資金壓力的情況下，眾籌確實是籌集資金和促進市場營銷的一種極好的手段。但是，由于我國目前立法框架下缺乏明確的法律法規(guī)來規(guī)范和引導眾籌，開發(fā)商和平臺參與眾籌應該更加謹慎，不要試圖從法律空白中牟利，而很多投資者應該更加理性地對待日益多樣化和誘人的眾籌項目

如果開發(fā)商在眾籌前向投資者取得預售許可證，這種模式很可能被視為無效行為或無效合同，而開發(fā)商也可能面臨接受行政部門處罰的法律風險。如果您的情況比較復雜，律師協(xié)會還提供律師在線咨詢服務。歡迎您參加法律咨詢