據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年6月至2015年8月，國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)或互聯(lián)網(wǎng)巨頭發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目不少于20個(gè)，目標(biāo)類型、參與方式、融資規(guī)模各不相同，可以用“萬華漸成風(fēng)采”來形容。傳統(tǒng)的分類方法將眾籌分為股權(quán)眾籌、債務(wù)眾籌，產(chǎn)品眾籌和公益眾籌不適合房地產(chǎn)眾籌

對(duì)房地產(chǎn)眾籌進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆诸愂茄芯科浔举|(zhì)、探索其發(fā)展規(guī)律的首要條件。針對(duì)這一需求，我們創(chuàng)造性地提出了房地產(chǎn)眾籌的“二維四象限”分類方法，即以“房地產(chǎn)企業(yè)眾籌的目的”為維度，將其分為兩類：融資開發(fā)和項(xiàng)目解構(gòu)；以“眾籌投資者參與需求”為另一維度，將其分為購(gòu)房消費(fèi)和投融資兩大類，形成四個(gè)象限。房地產(chǎn)眾籌分為四類：融資開發(fā)型、營(yíng)銷推廣型、開發(fā)融資型和運(yùn)營(yíng)融資型，如圖1所示，采用這種分類方法，所有的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都可以一個(gè)接一個(gè)地拿，不會(huì)錯(cuò)過。接下來，我們將對(duì)各類房地產(chǎn)的眾籌進(jìn)行說明1.融資開發(fā)型的眾籌這種房地產(chǎn)的特點(diǎn)是開發(fā)商的目的是獲取開發(fā)建設(shè)資金，而投資者的目的主要是為了獲得房屋產(chǎn)權(quán)。可細(xì)分為兩個(gè)子類：（1）定向型這種眾籌是針對(duì)特定的合作投資者。典型案例是石家莊中煤城市定制，具有以下特點(diǎn)：

通常在項(xiàng)目審批或征地前進(jìn)行。為了減少拿地和后期銷售的不確定性，開發(fā)商對(duì)合作單位的篩選條件一般都比較嚴(yán)格，要求合作單位對(duì)定向拿地有一定的影響力，一定數(shù)量的員工普遍有購(gòu)房需求，大幅度的房?jī)r(jià)折扣是投資者收入的保障，但投資者在拿地前幾乎要支付全部購(gòu)房款，而開發(fā)商在這一過程中只獲得管理收益，優(yōu)勢(shì)在于在拿地前完成認(rèn)購(gòu)，眾籌資金量大，這大大減少了開發(fā)商自有資金在開發(fā)建設(shè)過程中的投入

開發(fā)商能否拿到土地，能拿到什么價(jià)格，以及開發(fā)商的專業(yè)能力、成本控制能力和資金實(shí)力，都是不確定的。如果開發(fā)商的投資過低，對(duì)眾籌投資的依賴性很強(qiáng)，就很難保證風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)轉(zhuǎn)移到眾籌參與者身上（2）非定向的這種眾籌是針對(duì)公眾投資者的。典型案例是平安豪放碧桂園眾籌，其特點(diǎn)是：通常在征地后、項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成本資金，降低項(xiàng)目負(fù)債率，而同時(shí)，也有利于鎖定一批打算提前購(gòu)房的人群。通常適用于區(qū)域房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與資金成本不匹配，項(xiàng)目利潤(rùn)不足以覆蓋銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式資金成本的情況，參與門檻普遍較高，而投資者需要在預(yù)售前付清所有房款，眾籌項(xiàng)目被打包成保險(xiǎn)、債券等金融產(chǎn)品。通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)，投資者可以避免與開發(fā)商直接接觸，規(guī)避集資建房的法律風(fēng)險(xiǎn)

投資者的收益主要體現(xiàn)在前期眾籌的目標(biāo)價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價(jià)格，房?jī)r(jià)折扣一般維持在10%左右的年化收益率，差價(jià)成為主要的盈利渠道

開發(fā)商雖然在銷售價(jià)格上獲得了一定的利潤(rùn)，但通過眾籌降低了融資、銷售等環(huán)節(jié)的成本，從而獲得收益，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房客戶的提前鎖定2.市場(chǎng)推廣型眾籌這種房地產(chǎn)眾籌的特點(diǎn)是開發(fā)商以項(xiàng)目退役為目的，投資者主要以取得房屋產(chǎn)權(quán)為目的?？杉?xì)分為五個(gè)子類

（1）前期團(tuán)購(gòu)的典型案例包括平安豪放北萬科城眾籌、當(dāng)代北辰cocooma眾籌和**地產(chǎn)-**員工寶

這種眾籌一般在項(xiàng)目預(yù)售前進(jìn)行。只有該項(xiàng)目符合房屋預(yù)售條件，參建方才有權(quán)行使選擇權(quán)，全額支付房屋價(jià)款，以優(yōu)惠價(jià)格取得房屋產(chǎn)權(quán)。參與門檻相對(duì)較高。開發(fā)商一般承諾“基本收益率+購(gòu)房?jī)?yōu)惠價(jià)”的收入。眾籌過程中，一般會(huì)設(shè)定一定的鎖定期，鎖定期內(nèi)參與者不得申請(qǐng)退出

（2）團(tuán)購(gòu)的典型案例是京東遠(yuǎn)洋募集的5000元人民幣的折扣房。這種眾籌項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)，因此與一般的商品促銷和消費(fèi)團(tuán)購(gòu)沒有太大區(qū)別（3）抽獎(jiǎng)的典型案例是北京東源洋行1.1折。這種眾籌是項(xiàng)目取得預(yù)售證后，以客戶存儲(chǔ)為目的的營(yíng)銷活動(dòng)。參與門檻普遍較低。通過彩票可能產(chǎn)生的高回報(bào)，我們鼓勵(lì)盡可能多的投資者參與，從而擴(kuò)大活動(dòng)的影響力，使房地產(chǎn)升溫。周期通常很短。沒有中獎(jiǎng)的參與者既沒有損失也沒有收獲（4）彩票的典型案例是北京東源遠(yuǎn)洋籌得的11元首付。這種眾籌是項(xiàng)目取得預(yù)售證后，以客戶存儲(chǔ)為目的的營(yíng)銷活動(dòng)。一般來說，參與的門檻很低。通過彩票可能帶來的高回報(bào)，鼓勵(lì)更多的投資者參與，從而擴(kuò)大活動(dòng)的影響力，使房地產(chǎn)升溫。周期通常很短。未能中獎(jiǎng)的參與者可支付一定的沉沒成本（相當(dāng)于彩票的成本）

（5）拍賣類型的典型案例是**萬科城100平方米全套三房眾籌。這種眾籌是在項(xiàng)目取得預(yù)售證后，以客戶存儲(chǔ)為目的，通過投資者招標(biāo)的方式，探索市場(chǎng)接受項(xiàng)目定價(jià)的一種營(yíng)銷活動(dòng)。參與門檻普遍較低。通過拍賣、高收益等形式，鼓勵(lì)盡可能多的投資者參與，擴(kuò)大活動(dòng)影響力，讓房地產(chǎn)升溫。周期通常很短。所有參與者都能獲得收益（優(yōu)惠購(gòu)買折扣或拍賣收益分成）

這種眾籌其實(shí)和REITs很相似，只是以眾籌的名義出售，減少了個(gè)人投資者的投資額度，達(dá)到拓寬開發(fā)建設(shè)資金來源的目的，有利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資產(chǎn)輕量化經(jīng)營(yíng)。這種眾籌需要開發(fā)商項(xiàng)目從前期規(guī)劃到開發(fā)建設(shè)再到投資運(yùn)營(yíng)的一整套商業(yè)模式得到投資者的高度認(rèn)可。一般來說，門檻較高，持有期較長(zhǎng)，一般需要3年以上

租金、稅收等制度的缺陷從根本上決定了這種眾籌模式在我國(guó)不能大規(guī)模推廣?，F(xiàn)有案例必須依靠開發(fā)商的價(jià)格折扣來實(shí)現(xiàn)眾籌的高收益，而依靠開發(fā)商的回購(gòu)擔(dān)保來降低投資風(fēng)險(xiǎn)

4.運(yùn)營(yíng)融資眾籌這種房地產(chǎn)眾籌的特點(diǎn)是開發(fā)商主要以項(xiàng)目退役為目的，而投資者主要以投融資收益為目的。目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)的案例很多，包括方寶中信豫園眾籌（以別墅為主）、平安豪富