租賃合同提前終止時(shí)如何處理裝修

胡先生從一家公司租了一個(gè)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，開(kāi)始了一個(gè)浴場(chǎng)，雙方簽訂了租賃合同。雙方同意，一家公司將向胡租賃1300多平方米的房屋及相應(yīng)的公共設(shè)施，以開(kāi)設(shè)一個(gè)海濱浴場(chǎng)。租賃期限為5年，租金為每年20萬(wàn)元。第一年進(jìn)場(chǎng)支付10萬(wàn)元，簽訂合同支付10萬(wàn)元，第二年起每年7月1日前支付下一年租金。如果拖欠租金超過(guò)兩個(gè)月，公司有權(quán)終止合同。此外，雙方在合同中還約定，在租賃期開(kāi)始前，給予胡先生三個(gè)月的時(shí)間作為浴室的裝修、裝修和準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)期。這三個(gè)月是免租期。合同還規(guī)定，胡不得改變租賃物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修和裝飾。租賃期滿后，浴場(chǎng)應(yīng)將所有完整的房屋和占用的土地歸還給公司。合同簽訂后，胡先生在租賃的房子里開(kāi)了一家咖啡館和浴場(chǎng)，頭兩年的租金已經(jīng)付清。然而，從第三年起，由于外債和無(wú)力償還，咖啡店和浴室停止?fàn)I業(yè)，租金已拖欠半年。為此，一家公司向法院起訴胡先生，要求取消房屋租賃合同，被告支付了拖欠的租金。同時(shí)，將租賃房屋搬走，搬走房屋內(nèi)的可移動(dòng)物品，并將租賃房屋內(nèi)的不可移動(dòng)固定裝置和裝修判給原告

本案雙方在合同中明確約定，如果拖欠租金超過(guò)兩個(gè)月，公司有權(quán)終止合同?，F(xiàn)在胡已經(jīng)拖欠了半年，公司有可能終止合同，要求支付拖欠的租金。關(guān)鍵是裝修的處理。您是否可以要求擁有房屋內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)固定裝置和裝修

關(guān)于租賃合同的終止以及裝修和裝修的處理，最高人民法院明確規(guī)定，如果非財(cái)產(chǎn)所有人在使用他人財(cái)產(chǎn)時(shí)添加了附件，物業(yè)所有人同意增加配件，且對(duì)歸還物業(yè)時(shí)如何處理配件有約定，按約定處理；如無(wú)協(xié)議，協(xié)商不成，可以拆除的，可以責(zé)令拆除。如果無(wú)法拆除，也可以將其轉(zhuǎn)換為財(cái)產(chǎn)所有者。給財(cái)產(chǎn)所有人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；當(dāng)裝修構(gòu)成附加物時(shí)，其所有權(quán)應(yīng)通過(guò)附加物制度解決

承租人已獲得出租人的明確同意，或者盡管承租人未獲得出租人的明確同意，但出租人知道其不反對(duì)，這構(gòu)成善意增加。承租人善意增加房屋時(shí)，合同終止，承租人將房屋返還給出租人，出租人享有因承租人增加而增加的租賃物價(jià)值。通常，由于缺乏法律或合同依據(jù)，該利益在民法上構(gòu)成不當(dāng)?shù)美??？闪硇刑幚恚鹤赓U合同正常終止的，按房屋裝修現(xiàn)存價(jià)值給予適當(dāng)補(bǔ)償；因出租人違約導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任原則，按照裝修的現(xiàn)存價(jià)值全額賠償；承租人違約導(dǎo)致合同終止，無(wú)法享受裝修利益是由于承租人自身違約造成的，損失由承租人承擔(dān)。這可以看作是對(duì)違約方的一種懲罰，也是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式。承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝修房屋的，構(gòu)成惡意添置。承租人的裝修侵犯了出租人的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。承租人侵權(quán)的，承租人不得要求出租人賠償其裝修投資。相反，出租人可以就惡意裝修造成的損失要求損害賠償

在這種情況下，本合同因胡某自身違約而終止，未能享受裝修利益是由于胡某自身違約造成的，此類損失應(yīng)由胡某本人承擔(dān)。公司也可以要求房屋內(nèi)的固定裝置和裝飾歸自己所有

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