《合同法》第一百一十三條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

這一條款包含如下六層意思：

1、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定”，第一百一十三條第一句描述的是一方當(dāng)事人違約，違約行為是賠償差價(jià)的前提。(違約行為)

2、“給對(duì)方造成損失的”，說明該條適用的條件和舉證規(guī)則，守約方應(yīng)當(dāng)舉證證明實(shí)際發(fā)生的損失。(守約方舉證，證明損失和損失的范圍)

3、“損失賠償額”，該處指按照《合同法》第一百零七條的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)……賠償損失等違約責(zé)任”，以及《合同法》第一百一十二條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”，說明因違約造成了損失應(yīng)當(dāng)賠償。(有損失，就賠償;有損失，才賠償。)

4、“相當(dāng)于因違約所造成的損失”，這里“所造成的”意味著第一百一十三條規(guī)定的損失僅僅是補(bǔ)償性的損失，不包括懲罰性損害賠償金。(賠損失，不懲罰)

5、“相當(dāng)于因違約所造成的損失”，這里的“損失”，指的是直接損失，是現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和費(fèi)用的支出，在房屋買賣合同中包括房款的支出、中介費(fèi)用的支出、利息等。(已經(jīng)支出的要賠償)

6、“包括合同履行后可獲得的利益”，這里指的是可得利益損失，也就是合同履行后能夠得到的預(yù)期利益。在房屋買賣合同中，賣方按照合同約定轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買方，自買方接手房屋后，可以將房屋用于出售。因此買方需要承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，也享受房價(jià)上漲的利益。這個(gè)房價(jià)上漲的利益就是合同履行后可以獲得的利益。(差價(jià)要賠償)

因此，合同法第一百一十三條應(yīng)用于房屋買賣合同法律關(guān)系中，就是當(dāng)賣方惡意違約，給買方造成了損失，買方可以起訴賣方要求賣方賠償損失;此時(shí)買方對(duì)損失的事實(shí)和損失的額度負(fù)有舉證責(zé)任;買方可以要求賣方賠償房價(jià)款、中介費(fèi)、利息等直接損失;也可以要求賣方賠償房屋差價(jià)損失。

合同法第一百一十三條未涉及的差價(jià)損失問題：

合同法第一百一十三條對(duì)兩個(gè)問題沒有說明：一是如何確定差價(jià)的大小?二是確定差額的時(shí)點(diǎn)?

這兩個(gè)問題參照上海高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：確定差價(jià)的辦法可以是比照最相類似的房屋市場成交價(jià)與合同價(jià)的差額確定，也可以是通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定;確定時(shí)間點(diǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日，違約方的違約行為確定之日以及審理過程中房屋漲跌情況等，合理確定。(評(píng)估)

上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，起訴時(shí)原告可以在遞交起訴狀的同時(shí)申請(qǐng)司法鑒定，要求對(duì)自賣方違約之日至鑒定報(bào)告做出之日，房屋的最高市場價(jià)進(jìn)行鑒定，并以最高市場價(jià)與合同價(jià)的差額作為訴訟請(qǐng)求。(評(píng)估并且最高市場價(jià))理由是如果合同已經(jīng)履行完畢，買方享有在最高價(jià)出售房屋并獲得全部差價(jià)的利益，這個(gè)利益損失應(yīng)當(dāng)予以支持。

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