一、“以租代征”租出去的還能要回來嗎

以租代征改變農(nóng)村集體土地使用性質(zhì)是屬于違法的行為，所簽訂的出租合同同樣是無效的，農(nóng)民可以通過主張合同無效的方式要回土地。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第四十三條?任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

第六十三條?農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十二條?有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

二、“以租代征”現(xiàn)象產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)原因分析

我國(guó)土地管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管理制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。目前，只有省級(jí)以上政府才有征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批權(quán)，其中征收涉及基本農(nóng)田或基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，及其他土地超過70公頃的，都必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。正是為了擺脫這些約束，一些地方政府玩起了“以租代征”的把戲，企圖通過一紙租約瞞天過海，使市、縣甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府在實(shí)際上擁有“征地權(quán)”。而農(nóng)民與地方政府在這一問題上利益的高度一致，加上一些用地單位也希望通過“以租代征”更加方便地占用土地，使得“以租代征”的風(fēng)潮愈演愈烈，在一定程度上將土地用途管理制度“架空”。造成這種現(xiàn)象的主要經(jīng)濟(jì)原因有：

(一)由于“以租代征”可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制，有條件推行“造城運(yùn)動(dòng)”，變相設(shè)立和擴(kuò)大開發(fā)區(qū)，解除當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的土地瓶頸制約，“以租代征”也就成為一些地方應(yīng)對(duì)國(guó)土資源管理高壓態(tài)勢(shì)的權(quán)宜之計(jì)。雖然這些官員明白“以租代征”是一種明顯的違法用地行為，但還是對(duì)這種行為默許、縱容，甚至是直接參與。而在一些地方，“以租代征”是在政府直接參與主導(dǎo)下完成的，即“以租代征”不是發(fā)生在企業(yè)與農(nóng)民之間，而是發(fā)生在地方政府與農(nóng)民之間。原因主要有二：一是政府是當(dāng)?shù)貓@區(qū)建設(shè)的主體，出于降低土地取得成本考慮，政府采取了“以租代征”;另一種是，農(nóng)民出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，不愿意與用地企業(yè)簽訂“以租代征”的“租賃合同”，而要求

政府代企業(yè)出面簽訂，政府出于對(duì)GDP、稅收等考慮，也就同意了。

(二)租地的企業(yè)則認(rèn)為，“以租代征”可以規(guī)避土地審批復(fù)雜的程序，加快項(xiàng)目進(jìn)展的速度，同時(shí)可以繞過法定的土地稅費(fèi)，如耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、土地管理費(fèi)等，更可以免除占用耕地而必須履行的占補(bǔ)平衡義務(wù)，降低土地費(fèi)用門檻。

(三)對(duì)農(nóng)民集體來講，“以租代征”比起土地一次性被征收來說，既不失地，又不用種地，每年還能領(lǐng)國(guó)家的糧食直補(bǔ)”，可以得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，可謂細(xì)水長(zhǎng)流，更能解決后顧之憂。如果征地辦廠，即使一畝給上幾萬元補(bǔ)償，不到10年就用完了。不論出于何種經(jīng)濟(jì)原因，這種政府主導(dǎo)下的“以租代征”的用地方式，其實(shí)質(zhì)是這屆政府“吃”了下屆政府的短期行為。土地是這屆用的，“租賃費(fèi)”卻是下屆付的。政績(jī)是這屆創(chuàng)造的，代價(jià)卻是下屆承擔(dān)的。所以這也是“以租代征”之所以會(huì)在一些地方成為用地潛規(guī)則的一大原因。

以上知識(shí)就是小編對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行的解答，以租代征改變農(nóng)村集體土地使用性質(zhì)是屬于違法的行為，所簽訂的出租合同同樣是無效的，農(nóng)民可以通過主張合同無效的方式要回土地。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到愛土網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。