一、先辦理資金監(jiān)管還是先贖樓

先監(jiān)管，出了貸款承諾函后擔(dān)保公才安排贖樓。

二、贖樓程序

贖樓的業(yè)務(wù)流程

1、房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)銷售易，簽署買賣協(xié)議;

2、房地產(chǎn)買方選擇貸款銀行，賣方向原貸款銀行申請?zhí)崆斑€貸款贖樓，買方向銀行申請二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，辦理資金監(jiān)管手續(xù);

3、銀行經(jīng)初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》;

4、房地產(chǎn)買賣雙方向融資擔(dān)保公司申請贖樓貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向融資擔(dān)保公司提交所需資料;

5、融資公司進(jìn)行調(diào)查與審批后，房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證;

6、房地產(chǎn)賣方或買方向融資擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi);

7、經(jīng)審批同意擔(dān)保后，融資公司與銀行簽署《保證合同》;

8、經(jīng)銀行審批同意后，同意提前還貸，融資擔(dān)保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖樓成功;

9、融資擔(dān)保公司經(jīng)辦人員辦理贖樓、領(lǐng)證、注銷抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù);

10、出證后，買方向銀行辦理抵押登記手續(xù);

11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買方;融資擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。

三、買家首付款贖樓風(fēng)險

1.如果賣家本身還有其他債務(wù)，并被債權(quán)人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當(dāng)即，可能會遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會向買家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。

2.買方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權(quán)在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導(dǎo)致買方遭受損失。

3.如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價大漲，可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當(dāng)初的買家，給買家造成更大的損失。

4.買家支付給賣家首付款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當(dāng)中沒有約定清楚履約時間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來判決當(dāng)事方還錢。因為法院很難確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個履行期限的問題。

綜上所述，在交易時，很多房屋仍然是處在按揭狀態(tài)，跟銀行按揭存在一個抵押狀態(tài)，要想交易，首先要還清銀行貸款，解除抵押才能算交易完成。以上就是本文的全部內(nèi)容了，如果您還有問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。