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寧波
怎樣簽訂合同才能有效實現(xiàn)房產(chǎn)抵押擔保
日常生活中，有人出借資金時在借條中寫明以房產(chǎn)等財產(chǎn)作擔保，若到期不能償還借款，房產(chǎn)就歸出借人，并將房產(chǎn)證等財產(chǎn)權(quán)利憑證交由出借款方保管。因為我國法律絕對禁止在抵押合同中約定債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人可以取得抵押物所有權(quán)的流質(zhì)條款，因而這種約定也是沒有任何法律效力的。
在此，可以嘗試以下做法保護自己權(quán)益：
一、當事人在被擔保的債權(quán)已屆清償期后還未清償?shù)?，可以協(xié)商簽訂折價取得抵押物所有權(quán)的合同(在之前訂立這種協(xié)議就屬于流質(zhì)協(xié)議)，這種清償期滿后簽訂的折價取得所有權(quán)的協(xié)議，不得損害其他后續(xù)抵押權(quán)人和債權(quán)人的利益，否則后續(xù)權(quán)利人可以行使撤銷權(quán)。
二、當事人也可以在簽訂抵押合同時即約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人有權(quán)直接委托拍賣機構(gòu)拍賣抵押財產(chǎn)。這種約定不是通過私力轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的所有權(quán)，也有效地保護了抵押財產(chǎn)的所有人或者歸屬者利益，不屬于流質(zhì)契約。因為抵押權(quán)的行使必須依照法定的程序，或者與抵押人協(xié)議，或者通過法院訴訟。這種方式都不損害他人權(quán)益。
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