二00六年三月二十一日，人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501號《民事調(diào)解書》，該調(diào)解書第三項為“婚后共同購買單位房改房一位歸被告肖某所有，房屋折價15000元被告于2006年12月30日前支付給原告王某，房屋過戶需要的費用由被告肖某承擔(dān)”。事實上，肖某和該案原告至今仍未到房產(chǎn)登記部門辦理變更手續(xù)，肖某也既未到法院申請強制執(zhí)行，也未按照調(diào)解書的該條約定支付給王某房屋折價款(及費)。

2011年2月28日，劉某以肖某為被告、王某為第三人具狀起訴，以肖某2010年10月將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給劉某為由，訴請法院判令肖某、王某協(xié)助劉某辦理樓房買賣過戶手續(xù)。

原告劉某主張該案中肖某因法院判決取得產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，且認為該案可適用;被告肖某認同原告劉某的主張;第三人認為該案被告已喪失申請法院強制執(zhí)行的權(quán)利，且本案不適用物權(quán)法，即使適用物權(quán)法，被告肖某因?qū)υ摬粍赢a(chǎn)不得處分。

【律師分析】

案件辦理過程中，原告提交法庭的證據(jù)是原被告所簽訂《房屋買賣協(xié)議》及被告和第三人的法庭《調(diào)解書》，被告無證據(jù)，第三人向法庭提交反誣產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)庭審查明，被告與第三人未辦理房屋過戶登記手續(xù)，被告也未申請法院執(zhí)行，并已過申請一年的時效。后原告撤訴。

關(guān)于該房產(chǎn)的權(quán)屬-----依照2008年4月1日前《》申請執(zhí)行期限為一年的規(guī)定，2007年3月21日后，被告已對該調(diào)解書失去向法院申請強制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(該辦法自2008年7月1日起為《房屋登記辦法》代替而失效)第五條的規(guī)定(房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證)，第三人是涉案房產(chǎn)的唯一擁有所有權(quán)并行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的人?！段餀?quán)法》于2007年10月1日生效，該法并無溯及力。綜上所述，第三人至今仍是涉案房產(chǎn)唯一的合法所有者。

關(guān)于物權(quán)法的規(guī)定-----《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@是關(guān)于物權(quán)“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”的普通規(guī)定;第二十八條至三十條對法律文書、繼承、合法新建房產(chǎn)的物權(quán)做了規(guī)定“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自----等生效時發(fā)生效力?！边@是優(yōu)先于第九條的例外規(guī)定;第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@說明不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立一般應(yīng)根據(jù)登記生效的原則，而生效法律文書、新建、繼承的不動產(chǎn)則自行為完成時取得物權(quán)，但在未辦理登記時其處分行為是受限制的，不發(fā)生物權(quán)的處分權(quán)能，對于受讓者來講也不能發(fā)生物權(quán)的追及權(quán)效力。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@是關(guān)于物權(quán)“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”的普通規(guī)定;第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！边@是優(yōu)先于第九條的例外規(guī)定;第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@是對第二十八條至第三十條規(guī)定的限制性規(guī)定。

1、民事訴狀原告：劉某;

被告：肖某;

第三人：王某。

訴訟請求：判令被告與第三人協(xié)助原告辦理樓房過戶手續(xù)并承擔(dān)本案訴訟費用。

事實和理由：2006年3月份，被告與其妻(第三人)因感情不和，家中位于郯城縣路☆☆號樓房一棟判歸被告所有。后被告將該棟樓房轉(zhuǎn)讓給我，另買住房。當(dāng)時，我考慮被告轉(zhuǎn)讓給我的樓房、環(huán)境、位置好，我與被告協(xié)商，以六萬元的價格轉(zhuǎn)讓(協(xié)議書附后)，我搬進該樓后，多次要求被告協(xié)助我辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，被告卻以第三人不配合為由，拒不協(xié)助我辦理房屋過戶手續(xù)。被告與第三人嚴(yán)重損害了我的合法權(quán)益。為此，特以我國相關(guān)法律規(guī)定，提起訴訟，請求法院判令被告與第三人，為我辦理轉(zhuǎn)讓樓房過戶手續(xù)，維護我的合法權(quán)益。

此致

郯城縣人民法院

2、第三人民事答辯狀

答辯人：王某。系本案第三人。

答辯人因劉某所提房產(chǎn)買賣糾紛案提出提出如下：

被答辯人劉某針對答辯人所提訴訟請求無事實和法律依據(jù)，請人民法院依法駁回被答辯人對答辯人的訴訟請求。主要理由是：被答辯人劉某和被答辯人肖某簽訂的涉案房產(chǎn)買賣協(xié)議對答辯人來說是無效的，被答辯人將答辯人列為第三人也無法律和事實依據(jù)。

(一)、從法律上來講，答辯人至今仍為涉案房產(chǎn)的唯一合法所有者。

涉案房產(chǎn)的登記所有人為答辯人，二00六年三月二十一日，郯城縣人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501號《民事調(diào)解書》，該調(diào)解書第三項為“婚后共同購買單位房改房一位歸被告肖某所有，房屋折價15000元被告于2006年12月30日前支付給原告，房屋過戶需要的費用由被告承擔(dān)”。事實上，被答辯人肖某和答辯人至今仍未到房產(chǎn)登記部門辦理變更手續(xù)，被答辯人肖某也既未到法院申請強制執(zhí)行，也未按照調(diào)解書的該條約定支付給答辯人房屋折價款(及子女)。依照2008年4月1日前《民事訴訟法》申請執(zhí)行期限為一年的規(guī)定，2007年3月21日后，被答辯人肖某已對該調(diào)解書失去向法院申請強制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(該辦法自2008年7月1日起為《房屋登記辦法》代替而失效)第五條的規(guī)定(房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證)，答辯人是涉案房產(chǎn)的唯一擁有所有權(quán)并行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的人?！段餀?quán)法》于2007年10月1日生效，該法并無溯及力。綜上所述，答辯人至今仍是涉案房產(chǎn)唯一的合法所有者。

(二)、被答辯人對涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為對于答辯人來說是無效的。

答辯人至今仍是涉案房產(chǎn)唯一的合法所有者。根據(jù)《中華人民共和國》第五十一條(無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效)、第五十二條第一款第二、五項的規(guī)定(有下列情形之一的，合同無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定)、《中華人民共和國城市》第三十七條第一款第(四)、(六)項的規(guī)定(下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的)的規(guī)定，被答辯人肖某轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)的行為是無效的。

(三)、即使《中華人民共和國物權(quán)法》有溯及力，被答辯人肖某轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)的行為也不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！边@是關(guān)于物權(quán)“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”的普通規(guī)定;第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！边@是優(yōu)先于第九條的例外規(guī)定;第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@是對第二十八條至第三十條規(guī)定的限制性規(guī)定，亦即未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)不得處分，這與“不動產(chǎn)物權(quán)登記生效”制度、“不動產(chǎn)司法確權(quán)”制度相互補充、銜接、統(tǒng)一。處分權(quán)本是物權(quán)的權(quán)能之一，即使《物權(quán)法》有溯及力的話，根據(jù)以上三十一條的規(guī)定以及本案被答辯人肖某至今未被登記為涉案房產(chǎn)(不動產(chǎn))產(chǎn)權(quán)人的事實，被答辯人肖某處分涉案房產(chǎn)的行為亦不發(fā)生物權(quán)(處分權(quán))效力，其處分(行使物權(quán))行為是無效的。如果貴院認定被答辯人肖某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為有效，這勢必與“不動產(chǎn)物權(quán)登記生效”制度相悖。

另一方面，即使涉案兩被答辯人所簽訂的《房屋買賣合同》有效，由于被答辯人肖某對涉案《民事調(diào)解書》已喪失向法院申請執(zhí)行強制執(zhí)行要求答辯人協(xié)助其過戶的權(quán)利，那么作為因《房屋買賣合同》的簽訂而承繼肖某權(quán)利的被答辯人劉某何來要求答辯人協(xié)助過戶的權(quán)利呢?后手的權(quán)利不能超越其前手的權(quán)利。

(四)、對本案的處理建議。

兩被答辯人轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn)的行為雖然對于答辯人是無效的，但根據(jù)《物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，該協(xié)議在兩被答辯人之間自合同成立起生效，被答辯人肖某因履約不能應(yīng)向被答辯人肖*成承擔(dān)違約責(zé)任。