異議登記時(shí)什么意思?我國(guó)設(shè)立異議登記制度的目的是什么?異議登記又有什么效力?為了給你解答相關(guān)的疑惑，小編為您整理了相關(guān)的法律知識(shí)，供您閱讀，希望可以幫助到您。

異議登記與在后的處分登記之間的效力

1.關(guān)于異議登記與處分登記之間效力的爭(zhēng)論

《物權(quán)法》并未對(duì)異議登記的效力進(jìn)行明確規(guī)定?！掇k法》起草過(guò)程中，對(duì)完成異議登記之后，如果登記簿記載的權(quán)利人再行申請(qǐng)?zhí)幏值怯?，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何處理，存在不同認(rèn)識(shí)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在異議登記之后，登記權(quán)利人如果處分其財(cái)產(chǎn)，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。因此，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕辦理處分登記。其理由在于，《物權(quán)法》雖然沒(méi)有直接對(duì)異議登記的效力加以規(guī)定，但是第184條明確規(guī)定“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”不得抵押。做類推解釋，在產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的情況下，權(quán)利人顯然無(wú)權(quán)處分其權(quán)利。因此，異議登記期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理處分登記，否則一旦有誤就要進(jìn)行變更登記，增加登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)，也容易造成交易秩序的混亂。因?yàn)椴荒芗皶r(shí)辦理過(guò)戶登記造成受讓人不能及時(shí)取得物權(quán)的，則應(yīng)當(dāng)按照登記權(quán)利人違約處理。

這一認(rèn)識(shí)也是登記實(shí)踐中的通常做法，雖然《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》沒(méi)有明確對(duì)此加以規(guī)定，但是其第27條規(guī)定“：登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人(申請(qǐng)人)的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。”這里所言的“權(quán)屬清楚”，就暗含了產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議情況下不予或者暫緩登記的意思。在地方性法規(guī)中，多數(shù)地區(qū)對(duì)產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的情況下不予或者暫緩登記進(jìn)行了明文規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，存在異議登記的情況下，并不妨礙權(quán)利人的處分權(quán)，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)暫緩或者拒絕其登記請(qǐng)求。

《辦法》第78條最終采取了比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，在《物權(quán)法》沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，類推《物權(quán)法》第184條，認(rèn)為在辦理了異議登記的情況下，登記機(jī)構(gòu)不能再為登記簿記載的權(quán)利人辦理處分登記。至于究竟是不予登記還是暫緩登記，《辦法》考慮到異議登記只是一種臨時(shí)性保障措施，故而將異議登記的效力確定為暫緩辦理處分登記，待異議登記注銷后，登記簿記載的權(quán)利人仍然有權(quán)申請(qǐng)辦理處分登記。

2.從異議登記的本質(zhì)審視異議登記的效力

我們認(rèn)為，從異議登記的本質(zhì)出發(fā)，異議登記之后，不應(yīng)影響登記簿記載的權(quán)利人另行處分其房屋權(quán)利;登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)拒絕其處分登記的請(qǐng)求，理由在于：

第一，異議登記并不表征權(quán)利，異議登記之后，登記權(quán)利人并沒(méi)有被剝奪或者限制其權(quán)利，其仍然有權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)，受讓人也可以購(gòu)買，其與相對(duì)人訂立的處分其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的合同仍然是有效的。但是因?yàn)橛挟愖h登記，所以受讓人不能構(gòu)成善意取得。在登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)仍然存在且法律沒(méi)有對(duì)其限制的情況下，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕為其辦理處分登記，不僅缺乏法律依據(jù)，而且妨害了不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，違背了鼓勵(lì)交易的原則。

第二，異議登記不影響處分登記，并不妨礙異議登記立法目的的實(shí)現(xiàn)。異議登記的本質(zhì)在于為真正權(quán)利人提供臨時(shí)性的救濟(jì)，避免在異議登記期間第三人善意取得房屋權(quán)利。這一立法目的無(wú)需登記機(jī)構(gòu)在異議登記之后拒絕處分登記，即可實(shí)現(xiàn)。例如，某甲的房屋被某乙申請(qǐng)了異議登記，現(xiàn)某甲將房屋賣給某丙，而登記機(jī)構(gòu)亦為其辦理了轉(zhuǎn)移登記。此種情況下，某丙明知異議登記的存在而購(gòu)買房屋，顯然不能適用善意取得。因此，如果最終法院判決該房屋系某乙所有，則某乙可以持判決書直接申請(qǐng)更正登記，將房屋更正到自己名下。在這一過(guò)程中，某乙的利益并未因登記機(jī)構(gòu)辦理處分登記而受到損害。而某丙明知異議登記的存在，就意味著其自愿承受了房屋所有權(quán)被更正登記到某乙名下的風(fēng)險(xiǎn)，因此，不能認(rèn)為其受到損失，故而某丙也無(wú)權(quán)要求他人予以賠償?？梢?，允許登記機(jī)構(gòu)繼續(xù)辦理處分登記，并不損害真正權(quán)利人的利益，符合異議登記設(shè)立的本旨，也不會(huì)引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。

第三，禁止登記機(jī)構(gòu)繼續(xù)辦理處分登記，可能損害登記簿記載的權(quán)利人及第三人的利益，并可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。在上一案例中，如果登記機(jī)構(gòu)拒絕為某丙辦理轉(zhuǎn)移登記，最終法院判決某乙的異議不成立，可能出現(xiàn)以下兩種情形：其一，此時(shí)某甲見房?jī)r(jià)大漲，在某丙不知情的情況下，持法院終審判決申請(qǐng)注銷異議登記，再將之賣給某丁并辦理了轉(zhuǎn)移登記。在此情況下，某丙只能要求某甲承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，而無(wú)法請(qǐng)求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記。其固然可能對(duì)某甲請(qǐng)求違約損害賠償，但也可能認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的不作為導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋所有權(quán)，從而對(duì)登記機(jī)構(gòu)要求賠償;尤其是在某甲無(wú)力承擔(dān)賠償責(zé)任的情況下，其往往會(huì)要求登記機(jī)構(gòu)賠償。其二，房?jī)r(jià)大跌，某丙拒絕再購(gòu)買該房屋，從而導(dǎo)致某甲的損害。在此情況下，某甲固然可以依據(jù)《物權(quán)法》第19條要求異議不當(dāng)?shù)哪骋屹r償，也可以要求某丙承擔(dān)違約責(zé)任;但也可能某甲認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的不作為導(dǎo)致了某丙的違約，從而對(duì)登記機(jī)構(gòu)要求賠償。

第四，可能導(dǎo)致查封制度虛置、異議登記濫用并妨礙不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。如果認(rèn)為異議登記可以阻止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分登記，就意味著異議登記具有與人民法院查封相同的法律效力。但在設(shè)定條件和審查程度上，異議登記遠(yuǎn)遠(yuǎn)較查封登記寬松。依據(jù)《物權(quán)法》第19條，申請(qǐng)異議登記無(wú)需申請(qǐng)人提供擔(dān)保，登記機(jī)構(gòu)也僅做純粹的形式審查。而依據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》，無(wú)論是訴前財(cái)產(chǎn)保全還是訴訟財(cái)產(chǎn)保全都有較為嚴(yán)格的條件和程序要求。例如，申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，一方面，法律要求“情況緊急，不立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全將使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害”作為訴前財(cái)產(chǎn)保全的前提;另一方面，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，駁回申請(qǐng)。此外，人民法院接受申請(qǐng)后，必須作出裁定;裁定采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，應(yīng)當(dāng)立即開始執(zhí)行，即向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，由其進(jìn)行查封登記。二者效力相同，但條件和程序上存在天壤之別，這就必然導(dǎo)致當(dāng)事人通過(guò)異議登記來(lái)解決訴前財(cái)產(chǎn)保全的問(wèn)題，從而導(dǎo)致查封制度的虛置。而異議登記極為寬松的申請(qǐng)條件和成本，以及與之不匹配的嚴(yán)厲效果，就可能引發(fā)當(dāng)事人濫用異議登記的道德風(fēng)險(xiǎn)。例如，可能出現(xiàn)指使或者收買沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的人，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手惡意申請(qǐng)異議登記，使其無(wú)法對(duì)其房屋進(jìn)行處分，從而受到損失。最終即便法院認(rèn)定異議登記不當(dāng)，異議登記申請(qǐng)人也沒(méi)有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行賠償。這種情況下，不僅阻礙了不動(dòng)產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，實(shí)際上也加大了登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.實(shí)踐中的操作建議

鑒于《辦法》第78條的規(guī)定可能引發(fā)登記機(jī)構(gòu)沉重的賠償責(zé)任，我們建議，登記機(jī)構(gòu)在操作中應(yīng)當(dāng)結(jié)合《物權(quán)法》和《辦法》的規(guī)定靈活處理。

一方面，前述案例中的法律風(fēng)險(xiǎn)主要在于某甲將房屋另行賣給某丁并辦理轉(zhuǎn)移登記。在此情況下，某丙的利益顯然受到損害。其固然可能對(duì)某甲請(qǐng)求違約損害賠償，但也可能認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)的不作為導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋所有權(quán)，從而對(duì)登記機(jī)構(gòu)要求賠償。為了保護(hù)某丙的利益，避免可能發(fā)生的索賠風(fēng)險(xiǎn)，建議登記機(jī)構(gòu)在某丙明知房屋存在異議登記，而仍然申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀那闆r下，告知某丙辦理相應(yīng)的預(yù)告登記。一旦辦理預(yù)告登記，未經(jīng)某丙的同意，即便異議登記被注銷，某甲也無(wú)法將該房屋轉(zhuǎn)移登記給某丁。從而就避免了某丙可能的損失，也化解了登記機(jī)構(gòu)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，前述做法只能解決某甲將房屋另行賣給某丁并辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能解決第二種風(fēng)險(xiǎn)，即某丙拒絕再購(gòu)買該房屋，從而導(dǎo)致某甲的損害。我們認(rèn)為，鑒于《辦法》只是規(guī)定“房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”，而對(duì)于暫緩的時(shí)間、何種情況下可以重新啟動(dòng)處分登記都沒(méi)有規(guī)定。操作中，登記機(jī)構(gòu)也可以考慮：如果房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)告知該房屋上有異議登記后，申請(qǐng)人雙方仍然執(zhí)意申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)可以要求雙方出具明知該房屋有異議登記、自愿承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的書面保證，爾后，登記機(jī)構(gòu)可以為其辦理處分登記。

異議登記與處分登記之外其他登記之間的效力

1.異議登記與查封登記

在同一房屋上，異議登記之后，又有登記簿記載的權(quán)利人的債權(quán)人申請(qǐng)法院對(duì)該房屋進(jìn)行了查封并進(jìn)行查封登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何處理?

我們認(rèn)為，首先，二者同為對(duì)房屋權(quán)利的限制登記而非對(duì)房屋權(quán)利的處分，因此，二者相互之間能夠并存。其次，查封登記系登記機(jī)構(gòu)依法院的協(xié)助執(zhí)行通知書而為的登記，嚴(yán)格地講，是在執(zhí)行法院查封的命令。登記機(jī)構(gòu)在此并無(wú)選擇的余地，在核對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書的真實(shí)性并確定查封的具體房屋系登記簿記載的房屋后，只能依照協(xié)助執(zhí)行通知書的要求予以查封登記。因此，異議登記并不能影響此后的查封登記。但是當(dāng)被保全的財(cái)產(chǎn)面臨被處分的危險(xiǎn)時(shí)(比如拍賣)，利害關(guān)系人應(yīng)該可以以異議登記為依據(jù)提出執(zhí)行異議，并且要求中止執(zhí)行，待更正登記完成或異議登記失效之后再由法院決定是否繼續(xù)執(zhí)行程序。即使當(dāng)事人沒(méi)有提出執(zhí)行異議，法院在發(fā)現(xiàn)其執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議(登記簿上存在異議登記)時(shí),也應(yīng)該主動(dòng)中止執(zhí)行，否則將使異議登記喪失存在的意義。

2.異議登記與預(yù)告登記

如果異議登記之后，登記簿記載的權(quán)利人就該房屋的買賣或者抵押申請(qǐng)預(yù)告登記，我們認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。因?yàn)轭A(yù)告登記本質(zhì)上是對(duì)債權(quán)的保障，預(yù)告登記的只是債權(quán)，在預(yù)告登記之后，只是限制了登記簿記載權(quán)利人的處分權(quán)，權(quán)利人并未對(duì)其房屋權(quán)利加以處分。因此，允許權(quán)利人預(yù)告登記，并不違反《辦法》第78條的規(guī)定以及《物權(quán)法》的精神。需要強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)告登記的權(quán)利人通過(guò)預(yù)告登記，實(shí)際上獲得了一種優(yōu)先權(quán)，從而能夠有效避免異議登記失效后登記簿記載的權(quán)利人將房屋另行處分的可能性。在異議登記之后，登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)?zhí)幏值怯洷痪芙^的情況下，登記機(jī)構(gòu)不妨建議當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記，以避免異議登記失效之后可能出現(xiàn)的糾紛，以及登記機(jī)構(gòu)可能的賠償責(zé)任。

當(dāng)然，按照《辦法》第78條，異議登記實(shí)際上限制了登記簿記載權(quán)利人的處分權(quán)。異議登記之后又進(jìn)行預(yù)告登記的，需待異議登記注銷后，方可申請(qǐng)本登記。預(yù)告登記三個(gè)月的期間，也應(yīng)當(dāng)至少在異議登記注銷之日開始起算。

還應(yīng)當(dāng)注意的是，異議登記實(shí)際上已經(jīng)限制了登記簿記載的權(quán)利人的處分權(quán)，為了避免其不知此項(xiàng)限制而受到損害，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參照本條第2款的規(guī)定，及時(shí)書面通知登記簿記載的權(quán)利人，以便其及時(shí)提出更正或者采取其他措施維護(hù)自己的合法權(quán)益。

3.異議登記與在先的處分登記

按照一般的登記規(guī)則，申請(qǐng)?jiān)谙?、登記在先。但?wèn)題在于，如果此前登記簿記載的權(quán)利人已經(jīng)和他人就該房屋進(jìn)行交易，并申請(qǐng)了處分登記，但至異議登記之日，該處分登記尚處于審核過(guò)程中，申請(qǐng)?jiān)谙?、登記在先的?guī)則是否適用?在此情況下，就涉及到在先的處分登記與異議登記的效力哪一個(gè)更強(qiáng)的問(wèn)題。

例如，某甲將其房屋賣給某乙，雙方申請(qǐng)了轉(zhuǎn)移登記并被登記機(jī)構(gòu)受理。依據(jù)《辦法》第27條，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在30個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。在這一期間，某丙對(duì)該房屋的所有權(quán)申請(qǐng)了異議登記。但在此情況下，如果繼續(xù)辦理在先申請(qǐng)的處分登記，顯然有悖異議登記作為臨時(shí)性保障措施的本旨。故而，本條強(qiáng)調(diào)，只要在先的處分登記尚未完成，即房屋登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿上，第三人申請(qǐng)了異議登記，則異議登記的效力應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)。異議登記完成后，自然對(duì)第三人起到了一種警示作用。第三人可以通過(guò)異議登記知悉該房屋權(quán)利上存在糾紛，從而不再與登記簿記載的權(quán)利人交易。問(wèn)題在于，在前一案例中，在先的處分登記中的雙方申請(qǐng)人，在簽訂合同以及申請(qǐng)辦理登記時(shí)，并不知悉異議登記的存在;買受人或者他項(xiàng)權(quán)利人無(wú)從預(yù)見此種風(fēng)險(xiǎn)從而拒絕交易，而登記簿記載的權(quán)利人對(duì)登記無(wú)法正常進(jìn)行也是不知的。為了避免在先登記的雙方申請(qǐng)人不知異議登記的存在導(dǎo)致其處分登記中止，本條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的通知義務(wù)。登記機(jī)構(gòu)在受理異議登記并中止辦理原登記申請(qǐng)的情況下，應(yīng)當(dāng)盡快書面通知申請(qǐng)人，以便其有所準(zhǔn)備，并通過(guò)合理手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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