一、案情

王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同,合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后,王某依約支付了約定的合同價(jià)款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房房交付王某使用,未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同,約定將從某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得的商品房以每平方米高于原購(gòu)入價(jià)500元賣給李某。但后因此房?jī)r(jià)格上漲,王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無(wú)效,李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何,對(duì)此有三種意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為合同無(wú)效,理由為:買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為合同效力待定,理由為:王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn),是無(wú)權(quán)處分,無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為合同有效,理由為:王某將其對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己,這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治,并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

三、評(píng)析

審理本案的第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力,結(jié)合上文的分歧意見(jiàn),我們歸納出本案中有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題為:王某與李某的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無(wú)權(quán)處分,那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分,那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下:

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此,違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定,故為無(wú)效。我們認(rèn)為,這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款,第一、在法理上,凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款,也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況,有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā),對(duì)實(shí)踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利用物價(jià)值的有效且充分使用,所以在審判實(shí)踐中,應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明,其標(biāo)的物無(wú)須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物,即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上,以本案訟爭(zhēng)買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。