規(guī)定過戶住房，是住房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一起過戶。所以，當(dāng)事人雙方辦理完畢房產(chǎn)證過戶手續(xù)，需要一起到土地管理部門，申請辦理該住房土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

“國有土地使用證”就是我們通常說的土地證，是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證。然而，在二手房交易過程中，即便是可以辦理更名和轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不少業(yè)主也忽略了土地證的辦理。

土地證過戶分為普通商品房原土地證轉(zhuǎn)讓過戶和劃撥土地過戶，土地來源不同，土地證過戶流程和過戶費(fèi)用是不同的。劃撥性質(zhì)(如房改房)的土地證過戶費(fèi)用需要補(bǔ)齊3%的土地出讓金，如果是二手房土地證過戶只需繳納手續(xù)費(fèi)。

一、土地證的重要性

房產(chǎn)證和土地證是房主擁有該房產(chǎn)以及土地使用權(quán)的證明，兩者是密不可分的，沒有土地證就意味著房主不具備對該土地的使用權(quán)，那么在該土地被人侵占的時(shí)候，業(yè)主將無法維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果購房之后不及時(shí)辦理土地證將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)：雖然房產(chǎn)證握在自己手里，但土地使用權(quán)卻不屬于自己，有些單位可能會(huì)非法把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失;而另一方面，土地使用權(quán)證和房房屋產(chǎn)權(quán)證不齊則不能上市交易。

據(jù)了解，目前在很多地區(qū)，沒有土地證的房子并不影響上市交易。然而，盡管沒有土地證不影響業(yè)主對房屋的使用，但是根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，將來土地使用證和房產(chǎn)證不齊，不得上市交易。另外，將來如果遇到房屋毀壞或拆遷的情形，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該分屬兩部分補(bǔ)償，這樣土地補(bǔ)償部分就很難保證。

根據(jù)現(xiàn)有政策依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記之規(guī)定，還需要辦理過戶土地證。

二、二手房土地證過戶流程

1、簽訂土地合同

買方辦好房產(chǎn)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地過戶合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、合同、房屋過戶的契稅發(fā)票等材料原件及復(fù)印件，到土管部門下設(shè)的測繪公司申請測繪;

2、測繪公司測繪

測繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場查勘，計(jì)算數(shù)據(jù)，出具新的測繪圖，繳納測繪費(fèi);

3、評估公司評估

帶著上述材料到評估公司申請?jiān)u估;評估公司受理后查勘現(xiàn)場，查勘所評估土地的級(jí)別，所剩使用年限，出具評估報(bào)告，繳納評估費(fèi);

4、土管部門受理

帶著上述材料：土地過戶合同、身份證、房產(chǎn)證(復(fù)印件)、原土地證、房屋過戶的契稅發(fā)票、測繪圖、評估報(bào)告，到土管部門受理窗口申請過戶;

5、繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取土地證

土管部門工作人員受理后審批，符合規(guī)定者繳納相關(guān)稅費(fèi)，出具新的土地證;因房屋過戶時(shí)已經(jīng)繳納契稅，土地過戶時(shí)不重復(fù)收取，只繳納工本費(fèi)。

三、二手房土地證過戶所需資料

1、劃撥土地辦理二手房土地變更登記需提交以下資料：

①土地登記申請書;

②建設(shè)用地審批表;

③國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按合同約定繳納土地出讓和契稅的票據(jù);

④國有土地使用證;

⑤申請人的身份證明。

2、出讓土地辦理二手房土地變更登記需提交以下資料：

①土地登記申請書;

②國有土地使用證;

③國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

④申請人的房屋所有權(quán);

⑤轉(zhuǎn)讓雙方申請人的身份證明。

四、國土部門將會(huì)拒辦土地證的四種情況

1、開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，但其土地出讓金尚未交納完畢;

2、開發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的，未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)的;

3、在集體所有的土地上建房的;

4、開發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的，諸如抵押、被司法機(jī)關(guān)查封等情況。

這類二手房的買賣時(shí)，相關(guān)的土地使用權(quán)也需要進(jìn)行相應(yīng)的過戶。如果沒有過戶的，這類土地在進(jìn)行征收時(shí)，對自己的合法權(quán)益無法得到相應(yīng)的保護(hù)。在班里這類土地使用權(quán)的過戶時(shí)，需要帶好自己的相關(guān)證明房屋材料，進(jìn)行相關(guān)的辦理，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

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