我國的土地權(quán)屬于國家，國家對土地的使用有招拍掛等等形式，其中招標(biāo)拍賣是國家供應(yīng)土地的最主要形式，招標(biāo)拍賣土地是國家的“三公原則”的表現(xiàn)，對我國市場優(yōu)化土地資源有很大的幫助，同時(shí)在我國這個(gè)人口多土地少的國家遏制了不正當(dāng)使用土地的行為，其招標(biāo)拍賣需要依據(jù)《招投標(biāo)法》、《拍賣法》。

一、國有土地使用權(quán)招拍掛的規(guī)定是怎樣的?

對于招標(biāo)拍賣活動(dòng)，國家也有法律規(guī)范，如《招投標(biāo)法》、《拍賣法》等，但主要涉及的是對動(dòng)產(chǎn)的招標(biāo)拍賣規(guī)范。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有它的特殊性。因此，在參照《招投標(biāo)法》和《拍賣法》的有關(guān)法律精神和原則的基礎(chǔ)上，為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院15號(hào)文件和中紀(jì)委第七次會(huì)議、國務(wù)院第四次廉政會(huì)議精神，大力推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)制度，規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣活動(dòng)，形成公開、公平、公正的土地市場，防治土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為，我部在總結(jié)吸收各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，反復(fù)修改、完善，經(jīng)國土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過，由田鳳山部長簽署，正式發(fā)布了《規(guī)定》。

二、招標(biāo)內(nèi)容介紹

《規(guī)定》共28條，主要明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。它以《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉實(shí)施條例》等法律法規(guī)為依據(jù)，建立和完善了以下三個(gè)方面的制度：一是經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度;二是公開、公平、公正的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓組織實(shí)施程序制度;三是嚴(yán)格的法律制度。

《規(guī)定》在認(rèn)真總結(jié)各地招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)成功經(jīng)驗(yàn)、借鑒國際上通行的招標(biāo)拍賣習(xí)慣做法的基礎(chǔ)上，明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的組織實(shí)施程序，包括擬訂計(jì)劃、編制出讓文件、發(fā)布公告的方式和內(nèi)容、標(biāo)底和低價(jià)的確定、投標(biāo)開標(biāo)程序、拍賣會(huì)和掛牌的程序等。針對實(shí)踐中普遍存在的以協(xié)議出讓方式取代或規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)的問題，《規(guī)定》對應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，即對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。同時(shí)，《規(guī)定》還對土地行政主管部門自身的違法行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任，即“土地行政主管部門工作人員在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

三、出讓范圍

《規(guī)定》明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標(biāo)拍賣出讓土地使用權(quán)的實(shí)踐中創(chuàng)新出來的，掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開、公平、公正特點(diǎn)的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭;二是操作簡便，便于開展;三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。為此，《規(guī)定》將掛牌出讓與招標(biāo)拍賣方式并列，將掛牌出讓作為招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細(xì)的規(guī)定?？紤]到在掛牌截止時(shí)有可能出現(xiàn)眾多競價(jià)人競相競價(jià)的情況，為了實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，《規(guī)定》第19條規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人要對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)?！?

四、協(xié)議方式

拍賣、招標(biāo)和協(xié)議方式均是法定的國有土地批租方式，各有其適宜的范圍，不能簡單進(jìn)行優(yōu)劣劃分。認(rèn)為拍賣最好，國有土地出讓應(yīng)一律采用拍賣方式的觀點(diǎn)是片面和武斷的，不符合法律規(guī)定，也與實(shí)際情況不符?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式”。在具體的批租活動(dòng)中，土地行政主管部門應(yīng)視國家產(chǎn)業(yè)政策、政府對土地的要求、土地用途、規(guī)劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有企業(yè)改革中處置劃撥土地使用權(quán)以及工業(yè)等特殊用地，可以采用協(xié)議方式出讓;對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標(biāo)的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用拍賣或招標(biāo)、掛牌出讓方式;對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件，土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)人可能有受讓意向的經(jīng)營性用地，應(yīng)采用招標(biāo)方式出讓，三種方式不能偏廢。

綜上所述，招標(biāo)拍賣將我國的土地資源進(jìn)行合理的分配和調(diào)控，遵行公平公正公開的原則將土地資源的去留做到透明化，但是招標(biāo)拍賣有其自己的適應(yīng)范圍，不能隨意劃分。對于招標(biāo)人來說招標(biāo)的日期有嚴(yán)格限定，因此如果要招標(biāo)拍賣土地一定要遵循時(shí)間提前發(fā)布招標(biāo)等的公告。

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