租賃房屋被拍賣、抵押、查封等相關(guān)問題

1、租賃房屋被拍賣、抵押、查封，承租人的權(quán)利

為說明此問題，我們假設(shè)一個案例。甲租賃乙的臨街門市房經(jīng)營餐飲業(yè)，雙方簽訂為期3年的房屋租賃合同。甲支付當年租金，開始對租賃房屋進行裝修。飯店生意日益興隆。半年后，甲突然接到法院查封拍賣該飯店的傳票。原來乙在出租甲之前已將該門市房抵押給銀行，后因還不起銀行貸款，被銀行申請法院抵押拍賣還債。租賃時，乙未告知甲抵押的實情。甲損失慘重，租賃權(quán)益無法保障，被迫停業(yè)。

我國《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響;抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”。也就是說，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的權(quán)益優(yōu)先保障，可以說是“抵押不破租賃”;反之，已登記的抵押在前，出租在后，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的民法原則，租賃關(guān)系應(yīng)予以解除。承租人只能向出租人主張賠償。

對于租賃關(guān)系在先的民事行為，我國立法充分保障承租人的權(quán)利不因租賃房屋被拍賣、抵押、查封等受到侵害，但也不是無限制的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第15條第2款規(guī)定：“對第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”;《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第31條第2款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣”。

在進行房屋租賃時，承租方一定要查驗出租方財產(chǎn)的權(quán)屬情況，如要求出租方提供產(chǎn)權(quán)證、使用權(quán)證明等材料，并核實該財產(chǎn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。如果該房屋存有權(quán)利瑕疵，且仍要租賃，那么可以要求出租方提供擔保，以彌補風(fēng)險出現(xiàn)時的損失。鑒于該方面的知識比較專業(yè)，建議聘請律師等專業(yè)人士提供服務(wù)，以避免不必要的經(jīng)濟損失。

2、租賃房屋不可作為工程款優(yōu)先權(quán)執(zhí)行標的

甲乙簽訂房屋租賃合同約定，甲將自有的臨街商業(yè)房出租給乙，租賃用途為咖啡屋，甲同意乙對房屋進行裝修，并詳細了解了裝修方案，約定了租賃合同終止后裝修添附物的處理。乙進駐后開始對租賃房屋進行裝修，并將整個裝修工程承包給裝修公司丙，雙方簽訂承包合同約定

工程價款。期間因乙其他生意失敗，造成資金嚴重不足，不能按承包合同支付裝修工程款，丙按承包合同完成裝修后，多次向乙催要工程款未果，于是將乙訴至法院，申請法院依法將該房屋拍賣，裝修工程款申請優(yōu)先受償。

《合同法》第286條和最高人民法院《關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，賦予建筑企業(yè)對工程價款享有法定優(yōu)先權(quán)，即“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”。從立法本意上為保護建筑工程合同承包人的工程價款請求權(quán)，但由于該兩條規(guī)定過于籠統(tǒng)，邏輯不是很嚴謹，各方對此理解不統(tǒng)一，實踐運用反倒引起很大爭議。而許多建筑企業(yè)仿佛抓住一棵救命的稻草，只要發(fā)包人不給付工程款就按該條規(guī)定請求法院依優(yōu)先權(quán)處理，而不考慮是否符合法定條件。本案中承包人請求優(yōu)先權(quán)，忽略了一個重要的條件，即承包人法定優(yōu)先權(quán)指向的標的物應(yīng)為發(fā)包人的不動產(chǎn)，如果是第三人的，則法定優(yōu)先權(quán)不成立。上述論述雖未明確體現(xiàn)在具體條文中，但按拍賣相關(guān)法律規(guī)定，拍賣的財產(chǎn)應(yīng)該是債務(wù)人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不應(yīng)成為建筑工程合同中債權(quán)執(zhí)行對象。

為避免出現(xiàn)工程款優(yōu)先權(quán)爭議對自己一方產(chǎn)生不利影響，出租人應(yīng)提前在租賃合同中與承租人協(xié)商約定，承租人應(yīng)就其向承包人按約支付裝修添附工程款向出租人或承包人提供適當?shù)膿！３凶馊讼虺鲎馊颂峁５木唧w方式由出租人根據(jù)具體情況提出要求。承租人未按時履行向承包人支付工程款義務(wù)的，構(gòu)成承租人嚴重違約，出租人有權(quán)解除租賃合同，并按設(shè)定的擔保方式追究承租人的責任。

租金支付問題

支付租金時效問題

1996年4月，甲公司與乙公司簽訂了房屋租賃合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5萬元。2000年2月甲公司搬走，但沒有與乙公司解除合同。到2007年8月乙公司來人帶來一文件到甲公司，稱甲公司要付欠的租金40多萬元及滯納金。原來甲公司經(jīng)辦租房的經(jīng)辦人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)已都離開了，單位里都沒有人知道租房合同沒有解除這件事，幾年來也沒有人來催房租。因不知來龍去脈，甲公司辦公室人員丙在文件上面簽上“已收到”。

本案涉及支付租金時效問題。按《民法通則》第137、138條規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算??;超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制”。乙公司應(yīng)于2005年4月之前催要最后一年的租金，否則應(yīng)當認定已超過訴訟時效。但這里涉及一個問題就是如果2000年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及時找到甲公司催繳租金，

可以視為因“其他障礙不能行使請求權(quán)的”的，訴訟時效中止。甲公司辦公室人員丙在文件并在上面簽“已收到”，只表示收到文件，并不表示對文件內(nèi)容的“自愿履行”，因為其職權(quán)上也沒有能力做出履行的意思表示，因此對本案的訴訟時效的計算沒有影響。在房屋租賃合同中，支付租金是一個重要條款，一般雙方都很重視，但提醒合同雙方應(yīng)注意時效問題，因租賃合同延付或者拒付租金時效為1年，屬于特殊時效，爭議出現(xiàn)應(yīng)后及時主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。

轉(zhuǎn)租問題

1、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租”。按以上兩個法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。

2、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)

在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人。這里還涉及一個深層次問題就是次承租人購買了租賃房屋后，租賃合同是否解除?

我們認為，次承租人取得房屋所有權(quán)后，其取代了原合同出租人的地位，原租賃合同依然有效，承租人轉(zhuǎn)租收益權(quán)依然存在。那么在合同有效期內(nèi)，次承租人需向承租人支付轉(zhuǎn)租收益，否則會損害承租人合法利益，不符合“買賣不破租賃”的法律宗旨。

租賃合同解除問題

現(xiàn)實中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租方在簽訂《房屋租賃合同》時往往設(shè)定對自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。

作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務(wù)外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設(shè)定提前解除或者終止合同的條件，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設(shè)定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權(quán)益。

租賃合同中其他值得注意問題

1、口頭租賃合同的有效性

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。因此期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護，合同當事人雙方也均應(yīng)當按照口頭約定執(zhí)行。租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，合同依然有效。

2、公房可以出租、轉(zhuǎn)租

《合同法》的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，可以轉(zhuǎn)租。

3、出租房屋須繳納稅費

房屋租賃合同依法進行備案登記會涉及繳納稅費問題。合同雙方應(yīng)對繳納稅費進行約定，可以約定全部由一方繳納，也可以按國家稅法規(guī)定方式繳納，避免產(chǎn)生納稅爭議。一般來說出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加和印花稅。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加按綜合征收率征收：對在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋的，各地方制定的標準不一樣;印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。

4、不得出租的房屋

合同應(yīng)是當事人雙方真實的意思表示，作為善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出現(xiàn)合同糾紛。作為律師通過執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，也真心希望租賃合同雙方在簽訂《房屋租賃合同》之前，認真了解相關(guān)法律、法規(guī)，以避免出現(xiàn)租賃合同糾紛。本文從防范風(fēng)險角度分析上述風(fēng)險問題，供需要幫助的人參考。如果你還有其他的需要歡迎致電律霸。