一、拆遷房屋估價(jià)的方法有哪些

第一、重置成本法

重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求5月1日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。

第二、收益法

在590號(hào)令當(dāng)中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。

收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大的勞動(dòng)密集型行業(yè)、專(zhuān)利技術(shù)性可帶來(lái)的勞動(dòng)收益成幾何倍增長(zhǎng)的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。

收益法在實(shí)踐的過(guò)程中運(yùn)用不是很多，評(píng)估公司不涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。

第三、市場(chǎng)比較法

需要注意的是，參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國(guó)有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。

第四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開(kāi)發(fā)商需要土地利用實(shí)際開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足主體要件。所以要預(yù)估出土地開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)后沒(méi)有實(shí)際利用，還在申請(qǐng)審批規(guī)劃等文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，與政府進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少。

第五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來(lái)最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

二、如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)

1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管，建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取，而不是指令性的認(rèn)定，政府部門(mén)應(yīng)配合齊抓共管，即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可，也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

三、房屋拆遷估計(jì)的法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第五條　同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。