一、農(nóng)業(yè)用地可以建房用于商業(yè)開發(fā)，變成商業(yè)用地嗎?

　　依據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)業(yè)用地是可以改變土地用途的，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地時(shí)，要通過有關(guān)部門的審批后，才能進(jìn)行征收。

　　1、土地性質(zhì)的流轉(zhuǎn)是要通過當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃并向當(dāng)?shù)貒?guó)土局申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后，政府征地，開發(fā)商通過競(jìng)標(biāo)的方式獲取土地使用權(quán)，土地使用性質(zhì)在政府征地后就已經(jīng)確定好的。開發(fā)商無(wú)權(quán)干涉的。

　　2、商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

　　二、法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條?

建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。?

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　三、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地流程

　　1、項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目單位向發(fā)展改革部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目審批(或核準(zhǔn)、備案)手續(xù)。

　　2、申請(qǐng)規(guī)劃條件，項(xiàng)目單位持項(xiàng)目批準(zhǔn)(或核準(zhǔn)、備案)文件，向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃選址。屬于征地留用地的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位可按規(guī)定持留用地指標(biāo)核定書直接向規(guī)劃部門申請(qǐng)規(guī)劃選址。規(guī)劃部門出具規(guī)劃紅線并提供規(guī)劃條件。

　　3、用地預(yù)審，使用新增建設(shè)用地的，項(xiàng)目單位持建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、規(guī)劃意見等文件向國(guó)土房管部門申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，由國(guó)土房管部門出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見。

　　4、用地報(bào)批，項(xiàng)目單位持建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，由國(guó)土房管部門擬訂用地報(bào)批方案和用地供應(yīng)意見。

　　5、環(huán)境影響評(píng)價(jià)，實(shí)行審批制、核準(zhǔn)制的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位在向國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理用地預(yù)審時(shí)，可同時(shí)向環(huán)保部門申報(bào)環(huán)境影響報(bào)告文件;實(shí)行備案制的項(xiàng)目，項(xiàng)目單位可在建設(shè)項(xiàng)目開工前向環(huán)保部門申報(bào)環(huán)境影響報(bào)告文件。

　　6、申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，由項(xiàng)目單位持用地批復(fù)意見、規(guī)劃許可文件、有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證，向國(guó)土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

　　7、辦理土地登記，項(xiàng)目單位憑建設(shè)用地批準(zhǔn)書依法向國(guó)土房管部門申請(qǐng)辦理

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