一、廠(chǎng)房拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該怎么補(bǔ)償？

(1)預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業(yè)和客戶(hù)簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。

(3)財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

二、拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

實(shí)際拆遷補(bǔ)償根據(jù)實(shí)際評(píng)估方法選擇的不同而產(chǎn)生差異很大，按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范、2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及建設(shè)部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》當(dāng)中一共列舉五種評(píng)估方法。在實(shí)踐當(dāng)中有四種是頻繁使用的，今天著重介紹一下這幾種評(píng)估方法。評(píng)估的方法直接影響了最后所得出來(lái)的評(píng)估價(jià)值以及認(rèn)定房屋土地價(jià)值所在。到底選用哪種評(píng)估方法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估對(duì)被拆遷企業(yè)來(lái)講是很重要的，因選取的評(píng)估方法不同在實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償價(jià)格相差數(shù)十倍之多都是很正常的。

征地拆遷中五種評(píng)估方法分別是：重置成本法、收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠(chǎng)房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值 人工的價(jià)值 相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。

第二、收益法。在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。

收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專(zhuān)利技術(shù)性行業(yè)可帶來(lái)的勞動(dòng)收益成幾何倍增長(zhǎng)的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。

收益法在實(shí)踐的過(guò)程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過(guò)程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。

第三、市場(chǎng)比較法。需要注意的是，參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國(guó)有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。

第四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開(kāi)發(fā)商需要土地利用實(shí)際開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠(chǎng)房，需要運(yùn)用土地開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)的主體要件。

綜合上面所說(shuō)的，廠(chǎng)房補(bǔ)拆遷，那么就會(huì)面臨著被停產(chǎn)停業(yè)的損失，拆遷者在對(duì)此情形進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候就會(huì)結(jié)合損失的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，只要慎得被拆遷者的同意，那么雙方拆遷行為就可以得到認(rèn)可，也從而不會(huì)引起各種糾紛。

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