一、交付房屋的認(rèn)定怎么判斷

交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達(dá)到交付使用條件。

交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。

在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當(dāng)事人是否對(duì)房屋的交付使用條件有特殊的約定。

在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。

出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。

二、出賣人應(yīng)在何時(shí)交付房屋

1、根據(jù)約定的交付方式確定交付時(shí)間

若合同約定買受人自提貨物的，則實(shí)際交付時(shí)間為出賣人通知買受人提取標(biāo)的物的時(shí)間;若當(dāng)事人約定由出賣人代辦托運(yùn)或郵遞交付，則實(shí)際交付時(shí)間為出賣人將標(biāo)的物交給承運(yùn)人或郵局后，承運(yùn)人或郵局簽發(fā)單證之日期;若由出賣人送貨，則實(shí)際交付時(shí)間為標(biāo)的物送達(dá)收貨地點(diǎn)后，買受人簽收標(biāo)的物之時(shí)。

2、根據(jù)標(biāo)的物的狀況或性質(zhì)確定交付時(shí)間

標(biāo)的物為季節(jié)性產(chǎn)品，如農(nóng)產(chǎn)品、水果等，則最遲應(yīng)在季節(jié)的末尾交付。

3、根據(jù)標(biāo)的物的用途確定交付時(shí)間

若標(biāo)的物為應(yīng)時(shí)性物資，為了供應(yīng)節(jié)日市場(chǎng)之需，則應(yīng)當(dāng)于節(jié)日之前交付;若合同表明標(biāo)的物供應(yīng)于某一工程建設(shè)，則可依工程進(jìn)度計(jì)劃確定交付時(shí)間。

4、依以前的交易慣例或類似的交易習(xí)慣確定交付時(shí)間

買受人對(duì)于標(biāo)的物的正常需求情況、以前各次合同履行期限的情況以及當(dāng)?shù)赝惡贤慕灰琢?xí)慣也可以作為確定交付期限的參照?？傊贤哪康?、標(biāo)的物的性質(zhì)和用途以及交易慣例都有助于確定交付時(shí)間。

當(dāng)事人就合同標(biāo)的物的交付時(shí)間約定不明確，又不能依照以上方式補(bǔ)救確定交付時(shí)間的，則債務(wù)可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。準(zhǔn)備時(shí)間在出賣人方面應(yīng)考慮包裝和運(yùn)送時(shí)間，在買受人方面應(yīng)考慮為接收標(biāo)的物而準(zhǔn)備倉儲(chǔ)的時(shí)間。

購房合同的條款中明確規(guī)定了交房時(shí)間，但到交房時(shí)間時(shí)，發(fā)展商未按期向購房者交房，這實(shí)際上是一種違約行為。對(duì)購房人來說，對(duì)于逾期交房的情況也要針對(duì)具體情況具體分析，并且可以對(duì)開發(fā)商逾期交房的原因進(jìn)行調(diào)查，看發(fā)展商逾期交房是否有依法可以免除違約責(zé)任的情況。

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