一、房屋買賣合同解除的法定理由有哪些

(一)開發(fā)商隱瞞房屋真實情況構成欺詐的

1.開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實;

2. 開發(fā)商提供虛假的預售許可證明;

3. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

4. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人;

5. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。

滿足上述五點其中的一點，買房人就有權解除合同，并且有權要求賠償損失。

(二)開發(fā)商將已售房屋私自抵押

根據《擔保法》及《物權法》等相關法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導致購房人購房合同目的不能實現的，買房人有權退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款、利息以及賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

(三)一房二賣或者為拆遷補償安置房屋

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第三項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。

(四)房屋不符合質量要求或面積誤差比絕對值超出3%

1.因房屋主體質量不合格不能交付使用;

2.交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格;

3.房屋的主體結構、防水等存在嚴重影響正常居住的;

4.賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符。

以上情況合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。

(五)開發(fā)商遲延履行主要義務，無法辦理產權證

開發(fā)商在交房期滿后，經購房人催告在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同;

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。

(六)擔保貸款合同不能訂立

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

(七)開發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實，構成根本違約，致使購房人在購房時期望的合同目的不能實現的。

(八)根據《合同法》第九十四條第一項的規(guī)定，因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，當事人有權解除合同。

(九)不屬于不可抗力的事由，但是出現在在簽訂額合同時無法預料的情形，繼續(xù)履行合同無必要，或者也無法履行的情形。

二、怎么解除房屋買賣合同

司法解釋主要從實體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規(guī)定處理。我國合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！痹擁椌o接著規(guī)定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”

可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中，應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立，從而確認解除商品房買賣合同的效力。

對于房屋買賣合同的解除情形，主要可以分為兩大類，一方面是給予有關法律、法規(guī)中規(guī)定的情況，從而買賣雙方解除房屋買賣合同。另一方面，那就是出現了雙方約定可以解除房屋買賣合同的情形，那么在條件達成的時候，自然也就可以按照事先約定來解除買賣合同。

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