案情簡介

原告：蘇某 。被告：張某、王某 。第三人：某房地產(chǎn)投資顧問有限公司 ２００７ 年４月１１日，原告（買方）、被告張某（賣方）、第三人（經(jīng)紀(jì)方）簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：買賣雙方同意通過第三人出售及購入位于某住宅小區(qū)１棟 某套房產(chǎn)；轉(zhuǎn)讓成交價為人民幣８５．５萬元；定金人民幣８萬元作為第一部分樓款，支付方式為合同簽訂當(dāng)天付人民幣５０００元，２天內(nèi)補(bǔ)足人民幣７５０００ 元；第二部分樓款人民幣５０萬元由買方申請按揭貸款支付，買方須于２００７年４月２０日之前申請按揭；其余樓款人民幣２７．５萬元買方須于２００７年４月 ２０日之前支付到經(jīng)紀(jì)方指定的資金賬號做監(jiān)管；合同還約定了買賣雙方及經(jīng)紀(jì)方的其他權(quán)利義務(wù)。 上述合同簽訂當(dāng)天及次日，原告將定金共計(jì)人民幣８萬元交付給第三人（經(jīng)紀(jì)方），由第三人代為轉(zhuǎn)交給被告張某。 涉 案房屋是被告張某和王某共同所有的房屋，被告王某雖未在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，但被告張某、王某于２００７年４月１６日共同出具了一份《委托書》，委 托劉某（第三人的工作人員）、原告等人代為辦理贖樓等與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的一切事宜，該《委托書》經(jīng)深圳市公證處公證。訴訟過程中，被告王某始終未主張過對涉 案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓未知情或不同意。 ２００７年４月１９日，原告將人民幣２５萬元打入第三人指定的賬號做資金監(jiān)管。２００７年５月１１日，劉某代表兩被告就涉案房產(chǎn)的贖樓事宜與原告簽訂了一份《買方幫賣方贖樓協(xié)議書》。 ２００７年５月１４日，兩被告出具了一份《聲明書》，聲明取消２００７年４月１６日出具的《委托書》，并在深圳市公證處辦理了《聲明書》的公證手續(xù)。 ２００７ 年５月１８日，農(nóng)行福田支行出具了一份《個人購房貸款承諾函》，同意貸款人民幣２０萬元給予原告用于購買涉案房屋，并承諾在辦理了相關(guān)手續(xù)后直接將貸款支 付至被告張某的賬號。同日，第三人向被告張某致函，要求被告履行合同，到產(chǎn)權(quán)登記部門配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。被告張某收到第三人的函件后向第三人復(fù)函 稱原告未在２００７年４月２０日前申請銀行按揭手續(xù)并存入足夠購房款到監(jiān)管賬號，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，合同終止履行，其愿意配合退回２００７年５月１１日打 入其賬號的贖樓款４０多萬元。涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)因此未能辦理，《房地產(chǎn)買賣合同》未能繼續(xù)履行。庭審中，原告及兩被告對于解除《房地產(chǎn)買賣合 同》均不持異議。后兩被告將人民幣４０９５９５．９５元退回劉某，劉某也將原告代付的人民幣３３４５９５．９５元退回原告，原告托管在銀行做資金監(jiān)管的人 民幣２５萬元也已退回給原告。原告認(rèn)為兩被告拒絕履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約，起訴至羅湖區(qū)人民法院要求判令：１、解除三方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。２、兩 被告向原告雙倍返還定金人民幣１６萬元。

辦案思路及心得

當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是被告是否存在過錯以及應(yīng)否適用定金罰則。涉案《房地產(chǎn)買賣合同》是各方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。 訴訟中，兩被告主張已于２００７年５月９日口頭通知解除合同，但此抗辯主張，法院不予采納，理由在于：第一，從證據(jù)上講，在無其他證據(jù)佐證的情況下，僅憑 兩個證人的證言不足以證明兩被告發(fā)出解除合同的通知；第二，從實(shí)體上講，原告尚未構(gòu)成根本違約，兩被告不具備單方解除合同的法律依據(jù)；第三，從程序上講， 與兩被告進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的是原告方，第三人僅僅是經(jīng)紀(jì)方，兩被告未向原告主張單方解除合同，其向第三人發(fā)出單方解除合同的通知對原告并無約束力，除非該 通知已由第三人送達(dá)原告。 兩被告的委托代理人與原告于２００７年５月１１日簽訂了《買方幫賣方贖樓協(xié)議書》，對《房地產(chǎn)買賣合同》約定的付款、贖樓等手續(xù)的辦理進(jìn)行了進(jìn)一步的明確 細(xì)化約定，協(xié)議書構(gòu)成《房地產(chǎn)買賣合同》的補(bǔ)充約定。原告完全按照協(xié)議書的約定履行了全部義務(wù)，并無違約。由于代表兩被告簽訂協(xié)議書的劉某已經(jīng)得到兩被告 的明確授權(quán)，因此，兩被告以對協(xié)議書并不知情來否認(rèn)協(xié)議書的抗辯理由并不成立，法院不予采納。退一步講，即使協(xié)議書并不成立，按照《房地產(chǎn)買賣合同》的約 定，原告也未構(gòu)成根本違約。原告已經(jīng)在２００７年４月２０日之前將人民幣２５萬元打入指定的銀行賬號做資金監(jiān)管，這一數(shù)額僅僅與合同約定的數(shù)額相差２．５ 萬元，況且，原告在２００７年５月１１日又額外支付了人民幣３３４５９５．９５元。相對于合同總價及原告其后多付的房款而言，原告在２００７年４月２０日 前少付的房款數(shù)額甚少，不構(gòu)成根本違約。至于銀行貸款承諾書，按照《房地產(chǎn)買賣合同》的約定，２００７年４月２０日之前僅僅是履行向銀行申請貸款的義務(wù)， 并非在２００７年４月２０日之前取得銀行貸款承諾書。 綜上，原告對于《房地產(chǎn)買賣合同》的履行并無違約，更無根本違約，兩被告以原告構(gòu)成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由并不成立，法院不予采納。 兩 被告在明知原告已經(jīng)完全履行全部合同義務(wù)的情況下，以原告構(gòu)成根本違約為由拒絕繼續(xù)履行合同的主要義務(wù)，其本身已經(jīng)構(gòu)成根本違約，并導(dǎo)致原告的合同目的無 法實(shí)現(xiàn)。因此，原告要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》的訴訟請求，符合法律規(guī)定，且兩被告也不持異議，法院予以支持。造成合同解除的主要過錯責(zé)任在于兩被告，被 告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。原告交付的定金已經(jīng)由第三人轉(zhuǎn)交給被告，至于被告又將定金托管于第三人處，則屬于其與第三人之間的另一法律關(guān)系，不影響 原、被告之間的收取定金的法律關(guān)系。誠信交易否則承擔(dān)違約后果 在簽訂認(rèn)購書或正式房屋買賣合同時，一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形，雙方因定金問題產(chǎn)生糾紛并起訴至法院的不在少數(shù)。 定 金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。定金 的主要目的是擔(dān)保合同的履行，其主要效力體現(xiàn)在定金罰則。定金罰則，是指除法定免責(zé)外，給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方 不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 定金成立必須具備兩個條件：一是必須有書面定金合同，這時定金成立的形式要件；二是定金成立必須實(shí)際交付定金。實(shí)踐中，法院要確定定金合同的成立，還必須 審查以下兩個問題：一是審查主合同或債是否有效成立；二是審查當(dāng)事人交付的定金數(shù)額是否符合法律規(guī)定，因《擔(dān)保法》第９１條規(guī)定，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定， 但不得超過主合同標(biāo)的額的２０％，超過法定限額，不受法律保護(hù)。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人可以通過定金合同約定定金性質(zhì)，定金合同對其性質(zhì)沒有約定或者約定不明的，按照違約定金來處理，即違約方承擔(dān)定金責(zé)任后，不能免除其繼續(xù)履行合同的義務(wù)，也不必然導(dǎo)致合同的解除。 當(dāng) 然，如果雙方先簽訂房屋認(rèn)購書，后因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，比如當(dāng)事人就認(rèn)購書中未約定的內(nèi)容不能協(xié)商一致，或因政府行政決定導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目被取消 等，導(dǎo)致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，則收受定金的一方應(yīng)將收取的定金返還支付定金的一方，此種情況就不能適用定金罰則。 因 此，買賣房屋時需注意：一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件，對因自己違約產(chǎn)生的“成本”代價做到心中有數(shù)。二是明確約定定金的法律 性質(zhì)，尤其注意區(qū)別“訂金”與“定金”，二者的法律性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)：違反訂金約定的，不能適用定金罰則。如當(dāng)事人在合同中只約定了訂金（或保證金和押金等） 條款，但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”，也就是說沒有將訂金約定成定金性質(zhì)的，不能按照法律規(guī)定的定金罰則處理，而應(yīng)按 合同約定處理；如合同雖然寫的是訂金（或保證金或押金等），但合同條款又將其約定為定金性質(zhì)的，則可以認(rèn)定為定金條款，適用定金罰則。三是仔細(xì)斟酌約定定 金的數(shù)額，同時兼顧考慮可能產(chǎn)生的違約成本。上，原告對于《房地產(chǎn)買賣合同》的履行并無違約，更無根本違約，兩被告以原告構(gòu)成根本違約主張終止履行合同的抗辯理由并不成立，法院不予采納。 兩 被告在明知原告已經(jīng)完全履行全部合同義務(wù)的情況下，以原告構(gòu)成根本違約為由拒絕繼續(xù)履行合同的主要義務(wù)，其本身已經(jīng)構(gòu)成根本違約，并導(dǎo)致原告的合同目的無 法實(shí)現(xiàn)。因此，原告要求解除《房地產(chǎn)買賣合同》的訴訟請求，符合法律規(guī)定，且兩被告也不持異議，法院予以支持。造成合同解除的主要過錯責(zé)任在于兩被告，被 告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。原告交付的定金已經(jīng)由第三人轉(zhuǎn)交給被告，至于被告又將定金托管于第三人處，則屬于其與第三人之間的另一法律關(guān)系，不影響 原、被告之間的收取定金的法律關(guān)系。律師手記：誠信交易否則承擔(dān)違約后果 在簽訂認(rèn)購書或正式房屋買賣合同時，一般都書面約定定金條款。但因合同履行的各類情形，雙方因定金問題產(chǎn)生糾紛并起訴至法院的不在少數(shù)。 定 金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時，或訂立后履行前，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。定金 的主要目的是擔(dān)保合同的履行，其主要效力體現(xiàn)在定金罰則。定金罰則，是指除法定免責(zé)外，給付定金一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方 不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 定金成立必須具備兩個條件：一是必須有書面定金合同，這時定金成立的形式要件；二是定金成立必須實(shí)際交付定金。實(shí)踐中，法院要確定定金合同的成立，還必須 審查以下兩個問題：一是審查主合同或債是否有效成立；二是審查當(dāng)事人交付的定金數(shù)額是否符合法律規(guī)定，因《擔(dān)保法》第９１條規(guī)定，定金數(shù)額由當(dāng)事人約定， 但不得超過主合同標(biāo)的額的２０％，超過法定限額，不受法律保護(hù)。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人可以通過定金合同約定定金性質(zhì)，定金合同對其性質(zhì)沒有約定或者約定不明的，按照違約定金來處理，即違約方承擔(dān)定金責(zé)任后，不能免除其繼續(xù)履行合同的義務(wù)，也不必然導(dǎo)致合同的解除。 當(dāng) 然，如果雙方先簽訂房屋認(rèn)購書，后因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，比如當(dāng)事人就認(rèn)購書中未約定的內(nèi)容不能協(xié)商一致，或因政府行政決定導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目被取消 等，導(dǎo)致雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，則收受定金的一方應(yīng)將收取的定金返還支付定金的一方，此種情況就不能適用定金罰則。 因 此，買賣房屋時需注意：一是搞清楚“定金”的法律含義以及“定金罰則”的適用條件，對因自己違約產(chǎn)生的“成本”代價做到心中有數(shù)。二是明確約定定金的法律 性質(zhì)，尤其注意區(qū)別“訂金”與“定金”，二者的法律性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)：違反訂金約定的，不能適用定金罰則。如當(dāng)事人在合同中只約定了訂金（或保證金和押金等） 條款，但沒有約定“交付訂金方違約時沒收而收取訂金方違約時雙倍返還的”，也就是說沒有將訂金約定成定金性質(zhì)的，不能按照法律規(guī)定的定金罰則處理，而應(yīng)按 合同約定處理；如合同雖然寫的是訂金（或保證金或押金等），但合同條款又將其約定為定金性質(zhì)的，則可以認(rèn)定為定金條款，適用定金罰則。三是仔細(xì)斟酌約定定 金的數(shù)額，同時兼顧考慮可能產(chǎn)生的違約成本。

裁判結(jié)果

一審法院依法判決如下： 一、解除涉案《房地產(chǎn)買賣合同》。 二、被告張某應(yīng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告蘇某返還定金人民幣８萬元。 三、被告張某應(yīng)于本判決書生效之日起十日內(nèi)向原告蘇某賠償一倍定金人民幣８萬元。 四、被告王某共同承擔(dān)民事責(zé)任。 一審宣判后，被告張某不服上訴，市中級人民法院經(jīng)二審審理駁回上訴，維持原判。