二手房買賣其實潛藏著很多的風(fēng)險，如簽訂房屋買賣合同的主體不合法，更有甚至只簽訂買賣合同，未把房屋進行過戶等嚴重的問題，這樣會造成很大的糾紛。那么現(xiàn)在律霸將在下面的文章中為您介紹二手房買賣到底有哪些風(fēng)險。

二手房買賣存在哪些風(fēng)險？

(一)房屋買賣合同遺漏必要主體。一般而言，房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰，如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有)，而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字，則可能導(dǎo)致買賣合同無效。

(二)房屋買賣合同主體不合法。現(xiàn)實生活中，部分買受人在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性，主要是未核實房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同，以致買受人最終錢房兩空。

(三)房屋存在物權(quán)瑕疵。主要是指買賣的房屋權(quán)利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。

(1)房屋被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，此時出賣人無權(quán)處分房產(chǎn)，買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的，合同自然無效。

(2)買賣房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，則轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

(3)買賣房屋正在租賃。如買賣房屋正在出租期間，則根據(jù)法律規(guī)定，承租人享有有限購買權(quán)，買受人若要確保萬無一失，則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。此外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

(四)故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實生活中，部分買賣雙方為逃避稅費，采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收，但上述行為存在較大的法律風(fēng)險。

(1) “高買低報”?！案哔I低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時，以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險是，買受人有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款，不愿意再按照原購房價格成交，造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買受人在向銀行貸款時，貸款數(shù)額過低。而對于買受人則存在不具備善意取得構(gòu)成要件及顯失公平的風(fēng)險。

(2)延期過戶。此種方法主要目的是規(guī)避營業(yè)稅。其一般做法是：買賣雙方在達成購房意向之后，首先簽訂一份購房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后，雙方再將房屋過戶。此種行為的風(fēng)險是：一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價格上的大幅波動，無論是大漲還是大跌，買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同，從而損害守約方利益。

(3)虛假贈與。這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈與合同，聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護，反而會在有關(guān)部門認定存在相關(guān)違法事實后，被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶，將會由賣方承擔(dān)成交價格20%的個人所得稅，交易成本會更高。

上面的就是關(guān)于二手房買賣存在風(fēng)險的探討了。既然有風(fēng)險，那我們?nèi)绾蝸響?yīng)對二手房出現(xiàn)的風(fēng)險問題呢?如果您正要打算購買二手房，對于您的二手房可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題建議您聯(lián)系我們律霸，我們律霸有專業(yè)的律師，會幫助您根據(jù)您所購買二手房的情形，來為您制定風(fēng)險規(guī)避計劃。

怎么簽二手房買賣合同呢？

怎么謹防二手房買賣陷阱

北京二手房買賣合同范本