一、房地產(chǎn)分公司土地合同可以簽訂嗎?

房地產(chǎn)分公司不可以簽訂合同，公司法第31條“分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)”，但在司法實(shí)踐中，第三人選擇由分公司承擔(dān)或公司承擔(dān)或分公司與公司共同承擔(dān)。因?yàn)榉止?非法人組織)具有一定的團(tuán)體財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成一定的責(zé)任能力，但其財(cái)產(chǎn)并不完全獨(dú)立，其責(zé)任能力不完整，故一般由其上級(jí)法人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

二、具體情況

1、有營業(yè)執(zhí)照的分公司

A、合同效力：分公司雖然不具備獨(dú)立的法人資格，但是依照法律的規(guī)定進(jìn)行登記，取得了營業(yè)執(zhí)照，具備了經(jīng)營經(jīng)格，可以以自己的名義簽訂經(jīng)濟(jì)合同，但一般要在公司的授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行，司法實(shí)踐中一般不會(huì)因?yàn)槭欠止竞炗喌暮贤J(rèn)定無效。

當(dāng)然，為保證合同的履行，在與分公司簽訂合同之時(shí)，第三人可以要求加蓋公司印章，或在合同未履行前，要求公司進(jìn)行追認(rèn)。(有人認(rèn)為：合同簽訂后尚未履行的，屬于效力待定的合同)。另外，分公司以自己的名義對(duì)外簽訂的保證合同因無效。

B、法律后果：公司法第31條“分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)”，但在司法實(shí)踐中，第三人選擇由分公司承擔(dān)或公司承擔(dān)或分公司與公司共同承擔(dān)。法理依據(jù)：因?yàn)榉止?非法人組織)具有一定的團(tuán)體財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成一定的責(zé)任能力，但其財(cái)產(chǎn)并不完全獨(dú)立，其責(zé)任能力不完整，故一般由其上級(jí)法人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。

C、訴訟主體：分公司雖不具有獨(dú)立的法人資格，但屬于民事訴訟法上的其他組織，故可以單獨(dú)作為原告或被告作為訴訟當(dāng)事人。在司法實(shí)踐中，為便于執(zhí)行，第三人可以將公司與分公司列為共同被告。

2、無營業(yè)執(zhí)照的分公司

A、分公司在沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照前從事經(jīng)營活動(dòng)是違反公司法的規(guī)定的(公司法第29條：“設(shè)立有限責(zé)任公司的同時(shí)設(shè)立分公司的，應(yīng)當(dāng)就所設(shè)立分公司向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。有限責(zé)任公司成立后設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)由公司法定代表人向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照?！币虼?，分公司沒有領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照而從事經(jīng)營，系非法經(jīng)營，不具備合法的主體資格，其所簽定的合同依據(jù)相關(guān)法律(《民法通則》第55條的規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益?！?當(dāng)然是無效的。

B、法律后果：無效合同不具有法律效力，而由此產(chǎn)生的法律后果則應(yīng)由設(shè)立它的公司承擔(dān)，但是與分公司簽定合同的第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道這種情況的，公司可以根據(jù)該第三人的過錯(cuò)程度減輕或者免除責(zé)任。

C、訴訟主體：依據(jù)民事訴訟法，不屬于其他組織，不能作為訴訟主體。分公司不能作為原告行使民事訴訟權(quán)利，須有公司作為原告參與訴訟，行使合同當(dāng)事人權(quán)利。司法實(shí)踐中，第三人可選擇將公司作為被告或分公司及公司作為共同被告(因起訴前并不知道分公司有無營業(yè)執(zhí)照)。

需要明確的是，公司之間簽訂合同是需要承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，司法解釋上的法律責(zé)任必須由公司法人承擔(dān)，但分公司并沒有法人系統(tǒng)，所以仍然要由總公司承擔(dān)合同，具體情況下，如果沒有經(jīng)過授權(quán)而簽訂合同的分公司，是違反公司法的相關(guān)規(guī)定的。

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