一、商品房售預(yù)合同出賣人有何義務(wù)

1、按約定建設(shè)并交付房屋

預(yù)售商品房是一種期房買賣，開發(fā)商向買受人交付合同約定的房屋是其最主要的義務(wù)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當按照事先獲得批準的規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)的商品房。若需變更的經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，以及合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變化確定之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在收到通知之日起15日內(nèi)決定是否退房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時間內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。當然作為開發(fā)商最為看重的是買受人的資金是否足額給付，所以就針對開發(fā)商的權(quán)利可以保留房屋的所有權(quán)。這是開發(fā)商權(quán)利最有力的保障。在買受人因不能支付價款而解除合同時，開發(fā)商可以將房屋再行轉(zhuǎn)讓、銷售，其權(quán)利不受影響。

其次，出賣人不得擅自改變房屋的面積。在商品房預(yù)售中，出賣人竣工交付的房屋實際面積往往偏大偏小，由此產(chǎn)生很多的糾紛。根據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，按套內(nèi)使用面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同中未作約定的，按照以下原則處理：如果面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)要求退房。買受人要求退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出要求退房至日起30日內(nèi)將其已付的房價款退還，同時支付已付房價款的利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)面積大宇合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超過3%部分的房價款由開發(fā)商企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)面積小于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給買受人；誤差比超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還給買受人。

最后，出賣人應(yīng)當按期交付房屋。由于預(yù)售的商品房在合同訂立時，房屋并未建成，開發(fā)商保證在合同規(guī)定的時間內(nèi)交付房屋成為了合同履行的關(guān)鍵之一。除不可抗力外，開發(fā)商遲延交付房屋的，應(yīng)當承擔違約責任。

2、出賣人的質(zhì)量擔保義務(wù)

商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。預(yù)售商品房的合同效力所表現(xiàn)的出賣人的合同義務(wù)也應(yīng)包含出賣人的質(zhì)量擔保義務(wù)。出賣人的質(zhì)量擔保義務(wù)，是指出賣人所預(yù)售的商品房的質(zhì)量不得低于一定的標準或者應(yīng)當適于一定的用途。預(yù)售當事人雙方可以在合同中約定商品房應(yīng)當達到通常的標準或者應(yīng)當符合適用于合同目的的特定標準。如果當事人雙方?jīng)]有約定的，商品房的建筑質(zhì)量必須符合有關(guān)的國家標準或者行業(yè)標準。

3、辦理商品房產(chǎn)權(quán)證書，并及時交付給買方

預(yù)售商品房建成之后，開發(fā)商應(yīng)持土地使用權(quán)證書到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)管理部門核實后頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。然后，由買賣雙方持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實，由同級人民政府變更土地使用權(quán)證書。至此，買方取得了房產(chǎn)證，商品房的產(chǎn)權(quán)才移轉(zhuǎn)給了購買者。

二、商品房售預(yù)合同買受人有何義務(wù)

1、支付購房款

支付購房款是買受人的主要義務(wù)，買受人應(yīng)當依約定得數(shù)額支付房款，并按約定的時間和地點支付。這是買受人最基本的義務(wù)，也是其獲得預(yù)售的商品房所必須支付的對價。對支付地點沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，應(yīng)當在出賣人營業(yè)地支付。對支付的時間沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按合同有關(guān)條款或者交易習慣確定的時間支付。買受人支付購房款的方式和數(shù)額，應(yīng)當依據(jù)預(yù)售合同的約定，可以一次性支付，也可以分期分批支付。

2、驗收預(yù)售的商品房，要求賣方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書

預(yù)售的商品房建成后，出賣人應(yīng)當通知買受人接受房屋，買受人在收到驗收通知后，可以自行或者委托有關(guān)機構(gòu)對房屋進行驗收，確認房屋面積質(zhì)量是否符合約定，房屋附屬設(shè)施是否俱全。驗收合格后，可要求賣方在合同約定期限內(nèi)辦理過戶產(chǎn)權(quán)證書。

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