商品房出賣人怎么履行修復(fù)責(zé)任

關(guān)于保修期以及保修范圍問題，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的商品房質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

關(guān)于“最低保修期限”，建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條第三項(xiàng)規(guī)定：“正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。”

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條還規(guī)定，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

關(guān)于出賣人違約的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

1、交付不能

由于商品房為特定物，至若特定物之買賣，一旦其為自始客觀不能，即淪為自始無效。因此，若雙方所約定的商品房自開始訂立時(shí)就不存在，則協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，出賣人有欺詐之嫌，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、交付遲延

謂因可歸責(zé)于債務(wù)人之事由，對于已屆清償期之債務(wù)，能給付而未為給付之違法的遲延。

3、商品房的質(zhì)量瑕疵

《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！渡唐贩抠I賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。雖然《合同法》賦予買受人的解除權(quán)一般限定于合同履行完畢之前，但由于房屋這一特殊商品，質(zhì)量問題將直接關(guān)系到居住人的生命安全，且質(zhì)量問題一般均為隱蔽問題，因此《商品房買賣解釋》賦予買受人可以于合同履行完畢之后行使解除權(quán)。

當(dāng)然，并非所有的質(zhì)量問題都可以導(dǎo)致解約。對于主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題，由于難以通過修復(fù)辦法解決，因此，買受人可當(dāng)然地行使解除權(quán)，法律無需苛求質(zhì)量問題的嚴(yán)重程度。同樣對于地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量問題，如地基下沉等，這些問題同樣是難以修復(fù)，對生命財(cái)產(chǎn)造成極大的安全隱患，買受人同樣可行使解除權(quán)，且不以質(zhì)量問題達(dá)到何種嚴(yán)重程度為要件。當(dāng)然對于上述質(zhì)量問題的確定，一般應(yīng)通過質(zhì)量鑒定部門鑒定后確認(rèn)。

4、商品房的面積短少

《商品房買賣解釋》已將合理誤差限定在3%之內(nèi)，在3%之外，允許買受人行使解除權(quán)，而誤差如上所述，既指建筑面積，也指套內(nèi)建筑面積。參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝陽變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置

對于景觀房而言，如果房屋朝向、間距的誤差直接導(dǎo)致觀看風(fēng)景遭受嚴(yán)重影響的，則買受人可行使解約權(quán)。對于店面房而言，如果位置、朝向的誤差直接導(dǎo)致經(jīng)過的客流量減少，受客人注意程度減少，外觀的美觀程度受嚴(yán)重影響，都使買受人營利的合同目的受到極大的損害，買受人可行使解約權(quán)。對于一般商品房而言，朝向、間距的誤差，導(dǎo)致日照、通光受到嚴(yán)重影響的，買受人可行使解約權(quán)。對于經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的朝陽變化等的處理，應(yīng)參照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定進(jìn)行處理。

6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢

出賣人為吸引買受人，在預(yù)售時(shí)都會對綠化率、配套設(shè)施等作出允諾，但許多出賣人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，只是在生活環(huán)境、便利生活方面受到影響，這樣的情況不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)允許買受人行使解除權(quán)。買受人只能就此主張違約金或賠償損失。

商品房出賣人怎么履行修復(fù)責(zé)任?在修復(fù)商品房時(shí)責(zé)任承擔(dān)要看房屋屋齡來定，如果商品房是剛買的開發(fā)商是有修繕責(zé)任。商品房出賣人不肯去履行修復(fù)上的責(zé)任不知道該怎么樣應(yīng)對跟解決它的時(shí)候，可以在線咨詢律霸網(wǎng)的律師。