一、購買商品房能不按程序辦理嗎

由于商品房交易具有標(biāo)的額高、交易手續(xù)繁雜、耗時長等特點，因此，購買商品房必須要按照嚴(yán)格的程序辦理，才能使交易行為順暢、嚴(yán)謹(jǐn)、安全。?調(diào)查市場，尋找房源。這期間，購房人可以借助報刊雜志上的廣告宣傳、中介機構(gòu)幫助，但重要的是調(diào)查分析，多方比較，以免偏聽偏信。?與開發(fā)商簽訂《商品房認(rèn)購書》，并交付定金。認(rèn)購書的有效期限一般為10—14天。簽訂認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人發(fā)放《簽訂須知》，購房人應(yīng)在簽約前仔細(xì)閱讀并理解其全部條款的內(nèi)容。?會同律師到售樓處(外銷房應(yīng)到代理商指定的律師行)簽訂《商品房預(yù)售契約》，并按契約規(guī)定交付全部或部分購房款。契約是銷售中最重要的法律文件，它規(guī)定了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，因此，購房人應(yīng)逐條審查、詢問，并應(yīng)根據(jù)具體要求增訂補充協(xié)議。?購買預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)預(yù)售登記。簽訂預(yù)售契約30日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)共同委托律師到所在市房屋土地管理局市場處辦理房屋預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)。這時，雙方的買賣協(xié)議方可生效。?驗收房屋，辦理入住。購房人可從購房面積、主體結(jié)構(gòu)、外墻、房屋頂面、地面、裝修以及電氣、水、消防等配套設(shè)施進行檢查和驗收。開發(fā)商在統(tǒng)一審核購房人的付款情況后，向購房人發(fā)放入住單。入住前，購房人應(yīng)與管理公司簽署物業(yè)管理公約并交納維修基金及各項管理費用。?委托開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，并交付綜合稅費。為保證購房行業(yè)的合理性與合法性，購房人可在整個購房過程中，委托律師按照一定的法律程序逐項辦理，以達(dá)到省時、省心、省力的目的。

二、購買商品房有什么風(fēng)險

在購房人買房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場的風(fēng)險大部分由購房人承擔(dān)。因為，購房人對開發(fā)商的可能風(fēng)險，在于不能按時付足房款，但因現(xiàn)在的商品房消費信貸之普及，購房人的付款風(fēng)險已大大降低，開發(fā)商基本上沒太大風(fēng)險。而購房人付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時間差。這樣，由于購房人和開發(fā)商之間的嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，購房人承受了過多的風(fēng)險，也遭遇了太多的不幸，這些風(fēng)險和不幸有：

(一)開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實對外銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

(二)開發(fā)商惡意搭售商品房。特別在房價價位高時，開發(fā)商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為3%)時有權(quán)解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足或造成購房人根本無能力補足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。對于“縮水”的商品房，一個最大的麻煩是預(yù)計使用的面積達(dá)不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

(三)商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得?10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格罰則(逾期交付從低價)應(yīng)有的地位。

(四)發(fā)展商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理———僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

(五)房屋的“裂、漏”是個大問題。而且一般認(rèn)為裂縫在?0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差、其過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。不過，值得高興的是廈門市中級法院的判例確認(rèn)了有問題的商品房不僅要整修，而且可重新按質(zhì)論價，購房人多少可拿回一些房款做補

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問題進行的解答。綜上所述，我們可以了解到在購買房屋的時候需要按照相應(yīng)的程序進行辦理，商品房的辦理所應(yīng)當(dāng)進行的程序也是非常復(fù)雜的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。