法院對房地產公司已經預售的商品房能否進行財產保全

關于此問題，為了便于更好的理解，以一個案例來回答相關問題。

法律咨詢：

我姓金，2005年4月購買了京苑房地產公司開發(fā)的一套二居室，并與之簽訂房屋預售合同。合同約定，房屋總價為35萬元，首付款為7萬元，剩余款項分3個月交齊;交付房屋的時間為2006年1月之前。合同簽訂后，我按時交付房款，與妻子等待著交房日期的到來。

眼看著房子已經竣工，即將交付，意想不到的事情卻突然發(fā)生了：2005年11月2日，法院忽然查封了我購買房屋所在的這一單元，并向房產管理登記部門出具了協(xié)助通知書，要求房產管理部門協(xié)助不予辦理被查封部分房屋的產權過戶手續(xù)。此舉讓我們整棟單元的住戶一時不知所措，趕忙到法院詢問情況。經打聽方才得知，原來是京苑房地產開發(fā)公司拖欠某建材公司的500萬元債務未還而被訴至法院，建材公司向法院提出了財產保全的申請，要求凍結開發(fā)公司賬戶或查封同等價值的財產。法院經查明確認后，當即查封了我所在單元的房屋。

另外，建材公司的負責人還聲稱，法院馬上會對該房產進行拍賣，用于償還房地產開發(fā)公司的欠款，至于我遭受的損失只能找開發(fā)商要求賠償。理由是我還未取得房產證，房屋的產權還未轉移給我。

請問：建材公司負責人的說法可信嗎?法院是否可以對房地產公司已經預售的商品房進行財產保全?

律師解答：

金先生，您可以明確地告訴您，建材公司負責人的說法并沒有法律依據，法院查封您房產的做法欠妥，您可以對此向法院提出執(zhí)行異議，要求法院解除查封的房屋。

根據我國《合同法》第44條第1款的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。所謂合同生效，就是指已經成立的合同在當事人之間產生了一定的法律約束力。具體到該事件中，您與房地產開發(fā)公司所簽訂的房屋預售合同能否得到法律的保護，關鍵是要看合同是否生效。我國法律規(guī)定商品房買賣必須經登記，否則合同標的物所有權及其他物權不能轉移，但是并未規(guī)定沒有辦理登記手續(xù)的房屋買賣合同就不成立。

據您所述，您已經與京苑房地產開發(fā)公司在平等自愿的基礎上簽訂了房屋買賣合同，并且您已經交付了房款，所以此合同業(yè)已生效，受法律保護。雖然建材公司與法院行為都是依照法定的程序進行，但是如果用該房屋來滿足建材公司的債權要求，就必然與您及所有該單元的房主與房地產公司所簽訂的合法合同相沖突。法院的行為實際上是在對正常履行過程中合同的侵害，其直接侵犯了合同當事人的合法權利，您完全可以請求法院裁定解除查封。

相關法律知識：

《中華人民共和國民事訴訟法》(2008年4月1日實施)(節(jié)選)

第九十四條財產保全限于請求的范圍，或者與本案有關的財物。

財產保全采取查封、扣押、凍結或者法律規(guī)定的其他方法。

人民法院凍結財產后，應當立即通知被凍結財產的人。

財產已被查封、凍結的，不得重復查封、凍結。

第九十五條被申請人提供擔保的，人民法院應當解除財產保全。

第九十六條申請有錯誤的，申請人應當賠償被申請人因財產保全所遭受的損失。