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承租人在租期內(nèi)擅自轉(zhuǎn)租房屋，也就是說沒有經(jīng)過原房東的同意，而將房屋轉(zhuǎn)租給他人。那么這樣的行為是否有效呢?對于原房東來講，若遇到承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的話，又該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?請從下文中進(jìn)行了解。

一、擅自轉(zhuǎn)租房屋的有效嗎

最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點(diǎn)得到印證。

最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當(dāng)然解釋”的民法解釋規(guī)則。

1、合同法第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當(dāng)然是指合同有效為前提的。

2、轉(zhuǎn)租行為所導(dǎo)致房屋占有和使用轉(zhuǎn)變，是否屬于“處分行為”呢?

按照我國合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定來看，我國相當(dāng)一部分權(quán)威學(xué)者認(rèn)為，無權(quán)處分的債權(quán)合同屬于效力待定。舉重而明輕的當(dāng)然解釋告訴我們，既然無權(quán)處分他人物權(quán)的債權(quán)合同也不過是效力待定，那么轉(zhuǎn)讓對權(quán)利人財(cái)產(chǎn)影響更小的所有權(quán)權(quán)能的效力，就不可能是無效的。當(dāng)然，現(xiàn)在主流觀點(diǎn)認(rèn)為，涉及無權(quán)處分的債權(quán)效力是有效的，那么轉(zhuǎn)租行為的合同效力更應(yīng)當(dāng)有效。

法律應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人合同自由，不應(yīng)該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉(zhuǎn)租的行為認(rèn)定為無效，顯然缺乏依據(jù)。我們認(rèn)為，房屋擅自轉(zhuǎn)租行為，可以比照無權(quán)處分行為，其轉(zhuǎn)租的債權(quán)效力應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，給次承租人提供更為靈活的司法救濟(jì)。

二、承租人擅自轉(zhuǎn)租怎么辦

因?yàn)檗D(zhuǎn)租產(chǎn)生的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)按照如下原則處理：

1、出租人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

2、承租人與次承租人之間，成立租賃關(guān)系，其關(guān)系按照租賃合同的一般規(guī)定處理。

3、出租人與次承租人之間本無直接的法律關(guān)系，但是處于對雙方當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，我們認(rèn)為：次承租人得直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，同時次承租人享有原承租人的相應(yīng)權(quán)利。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，產(chǎn)生如下法律關(guān)系：

1、承租人得解除其與次承租人之間的租賃合同;

2、出租人得直接從次承租人處基于所有權(quán)或其他權(quán)利取回租賃物，次承租人不得基于其與轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同對抗出租人;

3、次承租人得向轉(zhuǎn)租人主張租賃合同違反的違約責(zé)任。

綜上可知，若承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的話，那么該行為是被法律認(rèn)定為無效的。當(dāng)然，對于原房東來講，要是發(fā)現(xiàn)承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的話，此時可以要求解除租賃合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸珠海律師。

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