目前我國認定合同無效的法律依據主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條。

前者規(guī)定：“下列民事行為無效：

(一)無民事行為能力人實施的;

(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的;

(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的;

(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;

(五)違反法律或者社會公共利益的;

(六)經濟合同違反國家指令性計劃的;

(七)以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力?！?/p>

《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害會公共利益;

(五)違反法律、行法規(guī)的強制性規(guī)定。”

由于社會活動的復雜多樣，《民法通則》和《合同法》對于合同效力的認定僅僅是規(guī)定了認定標準，但涉及到具體的合同，還需要結合相關司法解釋以及其他法律、行政法規(guī)來認定。

下面主要就可能導致城市房屋租賃合同無效的情形進行分析：

1、因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效。

(1)無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;

(2)限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。

2、因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效。

(1)違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：

①未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋;

②未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;

③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;

④必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋;

(2)房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

(3)共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效

(4)房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

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