一、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人，而房地產(chǎn)的受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)或境外的自然人、法人、其他組織，也可以是法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或土地使用權(quán)出讓合同約定的其他自然人、法人、其他組織。

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓也無效：

(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;

②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

(3)依法收回土地使用權(quán)的。

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式主要有：

1.房地產(chǎn)買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款。這種行為貫徹平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。必須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。

2.房地產(chǎn)贈(zèng)予：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得進(jìn)行贈(zèng)與;土地使用權(quán)的贈(zèng)與也不涉及土地所有權(quán)問題。

3.其他合法方式：

①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

②一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

③因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

④以房地產(chǎn)抵債的;

⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可以通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人。但是在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，房屋的所有權(quán)是必須要與土地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但對(duì)于一些情況比較特殊或者權(quán)利存在瑕疵的房地產(chǎn)，法律明確規(guī)定是不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。格外需要注意的是，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須要簽訂書面的合同。

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