購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容。購(gòu)房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商退還已繳付的定金，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是購(gòu)房者不履行購(gòu)買(mǎi)義務(wù)，而拒絕退還定金。

二、定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國(guó)現(xiàn)階段，又是賣(mài)方市場(chǎng)，因此，買(mǎi)受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購(gòu)房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來(lái)，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開(kāi)發(fā)商就以買(mǎi)受人的原因而不退還定金。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商慣以格式條款的形式約束購(gòu)房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開(kāi)發(fā)商的一些不誠(chéng)信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠(chéng)實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信?，F(xiàn)在房屋還處于賣(mài)方市場(chǎng)的環(huán)境下，購(gòu)房人往往看到開(kāi)發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購(gòu)房人缺乏對(duì)樓盤(pán)的了解，最多只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商沙盤(pán)模型、置業(yè)顧問(wèn)的介紹來(lái)進(jìn)一步了解樓盤(pán)。并且開(kāi)發(fā)商還會(huì)在不起眼的地方附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”。當(dāng)購(gòu)房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)引用“以規(guī)劃為準(zhǔn)”作為借口，不會(huì)返還購(gòu)房人定金。實(shí)際上一開(kāi)初開(kāi)發(fā)商就是做的一種虛假?gòu)V告，騙取購(gòu)房人的眼球，引購(gòu)房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購(gòu)房人的條款，而在購(gòu)房人繳付定金時(shí)，購(gòu)房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用”的原則。在合同法第六條也規(guī)定了“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”。誠(chéng)實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動(dòng)搖的。因此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中對(duì)定金制定的目的只為了限制購(gòu)房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒(méi)有健全的資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商在房屋還未開(kāi)工的時(shí)候就以賣(mài)號(hào)的形式獲取一部分資金。這種買(mǎi)號(hào)有叫認(rèn)購(gòu)金的，也有叫定金的。獲取的資金由開(kāi)發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買(mǎi)的房號(hào)能夠變成房屋。前一種，購(gòu)房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購(gòu)房者的原因造成不能簽訂合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開(kāi)發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無(wú)力返還購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)金或者定金，從而造成購(gòu)房者利益受損。因此，在開(kāi)發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開(kāi)發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí)，而沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商只要有地而無(wú)須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。

第三，購(gòu)房人缺乏相關(guān)的購(gòu)房知識(shí)。作為購(gòu)房者，沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，認(rèn)為廣告或者沙盤(pán)模型就是開(kāi)發(fā)商的承諾，而未注意開(kāi)發(fā)商的附加注明“以規(guī)劃為準(zhǔn)”這樣的用語(yǔ)。在簽訂認(rèn)購(gòu)合同或者預(yù)售合同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識(shí)到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金條款的對(duì)策

定金的各種效力與作用說(shuō)明定金在當(dāng)今的社會(huì)生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買(mǎi)賣(mài)中的缺陷?，F(xiàn)針對(duì)不足之處提出以下建議：

第一，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購(gòu)房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購(gòu)房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信制度建設(shè)，購(gòu)房者投訴多、不守信的開(kāi)發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立“黑名單”，使其信譽(yù)度彰顯于世，購(gòu)房者根據(jù)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信度決定購(gòu)房。

第二，建立完善的開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管體系。開(kāi)發(fā)商資金應(yīng)?？顚Ｓ谩ｋm然有不少企業(yè)運(yùn)用無(wú)資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開(kāi)發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開(kāi)發(fā)房屋。對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€(gè)市場(chǎng)參與主體創(chuàng)造一個(gè)平等、自愿、公平及誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)不履行合約、不誠(chéng)實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場(chǎng)秩序也很難建立起來(lái)。

第三，購(gòu)房人自身的法律意識(shí)亟待增強(qiáng)。購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或者定金合同之前，應(yīng)該對(duì)商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請(qǐng)專業(yè)的購(gòu)房律師陪同。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識(shí)的抵制顯失公平、違背誠(chéng)信的條款，對(duì)任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對(duì)于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問(wèn)題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過(guò)訴訟解決。另外，處于弱勢(shì)群體的購(gòu)房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購(gòu)房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過(guò)購(gòu)房人的法律意識(shí)的增長(zhǎng)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信制度的建立。