如今租房不易，買房更不易，居無定所的日子使在外打拼的人們多了一份艱難，經(jīng)濟條件不寬裕的人買不起房就會去選擇租房。以前租房人和買房人所享受的待遇是不一樣的，自從有了租售同權政策，兩者待遇正逐漸接近同等。那么，什么是租售同權，租售同權帶來的問題是什么?請看下文。

一、什么是租售同權

租售同權，住建部稱將立法明確“租售同權”：租房與買房居民享同等待遇，住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

二、租售同權帶來的問題

租售同權可以說一種有益嘗試。給過快增長的房價降溫、抑制投機和泡沫，發(fā)展房屋租賃市場是手段之一，也是大勢所趨。在去年底的中央經(jīng)濟工作會議、國務院印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，都有比較詳細論述。從這個角度看，“租售同權”無疑是助推住房租賃市場發(fā)展的政策延伸。如果租房子就能享受買房子所附帶的一切權利，自然會有更多人選擇租房子。

也正因此，“租售同權”政策背后的所帶來的問題，可能還不只是房子，而是附著于房子上的權利分配，即城市資源如何分配的問題。以大家最關心的教育資源為例，“租售同權”意味著賦予承租人子女就近入學的權利，目的在于把部分教育資源分配給無法承受高價學區(qū)房的人。但“租售同權”不過是改變了分蛋糕的方式，而蛋糕本身并沒有變大，優(yōu)質(zhì)教育資源仍非常稀缺。所以，最終的結果是“以前買不起，現(xiàn)在租不起”，實際上不無道理。

在一般意義上，任何一項公共政策都是問題導向的，如何解決問題、如何協(xié)調(diào)各方利益、要達到怎樣的效果，這些是決策者的核心關切，也應是我們共同關注的焦點。而公共政策本身的復雜性就在于：它可能受到各種意想不到因素的影響，甚至也會因為輿論的壓力而發(fā)生扭曲，往往難以精準預測。比如學區(qū)房租金上漲，會不會吸引投機者買入，反而又抬升學區(qū)房價格呢?“租售同權”在優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)和一般教育資源區(qū)，會不會產(chǎn)生不一樣的效果?等等這些問題，都需要決策者科學研究，更需要公眾理性探討。因此，不少文章要么用“顛覆性”“革命性”來形容這項政策，要么認為“租售同權”完全是“白費力氣”，甚至會引起反效果，這兩種態(tài)度實際上都值得警惕。

三、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權未登記過戶，合同無效

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

我國很多地區(qū)都開始實行租售同權政策，租售同權政策有利也有弊，在這項政策的影響下，租客的權益得到了有效保障，租客也可以享受本地市民一樣的待遇，比如享受本地的醫(yī)保政策。當然，租售同權帶來的問題是不可忽視的，如上文所述的子女的入學問題，學區(qū)房的資源分配問題等等，這都需要政府和人民一同來化解。

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