店鋪轉(zhuǎn)讓的法律問題及應(yīng)對(duì)措施

1、一般而言，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指租戶在門面租期內(nèi)征得房東同意后(也有不經(jīng)房東同意的)將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目(貨物、加盟許可費(fèi)、其他無形資產(chǎn))等，一并轉(zhuǎn)給下一個(gè)租戶，其向下一個(gè)租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費(fèi)用即為轉(zhuǎn)讓費(fèi)。換言之，門面轉(zhuǎn)讓費(fèi)是一種轉(zhuǎn)讓門店使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時(shí)收取的費(fèi)用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》以及其他法律文件中，只明確了承租人裝飾裝修或者擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)以及轉(zhuǎn)租的效力認(rèn)定問題，對(duì)轉(zhuǎn)租收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為沒有明確規(guī)定，因此，法院在審理該類糾紛時(shí)難以決斷，影響司法公信力。

2、涉及門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”糾紛案件增多，加大審理和執(zhí)行難度在這個(gè)類似“擊鼓傳花”的游戲中，門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越轉(zhuǎn)越高，到房屋租期的最后一位承租人時(shí)，不僅支付了高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，還面臨房東收房。此時(shí)，不甘心的承租者多采取不補(bǔ)償就不退房的方式抗議，但因與房東沒有約定，也沒有法律依據(jù)，這種抗議方式只會(huì)讓承租人的損失越來越大。當(dāng)承租人無法接受房東無償收回房屋而拒絕退出房屋時(shí)，房東起訴承租人退房的案件便接踵而來。因此類案件轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額較大，調(diào)解成功率低，且敗訴方往往是承租人，一旦案件宣判后，執(zhí)行難度大，還容易引發(fā)不良社會(huì)后果，影響社會(huì)和諧和穩(wěn)定。

3、門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越轉(zhuǎn)越高不利于市場(chǎng)健康發(fā)展，影響人民群眾生活在門面轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，一些善于鉆營(yíng)的人利用這個(gè)“商機(jī)”專門從事炒作“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，使門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”越推越高，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。而那些勉強(qiáng)支付了高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的人，要么想收取下家的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要么將它轉(zhuǎn)嫁在商品上，從而讓消費(fèi)者為此買單。這些現(xiàn)象都嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，侵害了眾多經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的利益。

針對(duì)以上存在的問題，筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

1、對(duì)門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”問題應(yīng)予以立法。有了法律規(guī)定，才能有統(tǒng)一的執(zhí)法尺度。對(duì)合理收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為應(yīng)予保護(hù)，對(duì)鉆營(yíng)投機(jī)的擾亂市場(chǎng)行為予以打擊。

2、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。目前收取門面“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的行為處于無人監(jiān)管的真空狀態(tài)，這也是轉(zhuǎn)讓費(fèi)越轉(zhuǎn)越高的原因之一。有關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該問題的調(diào)研，積極制定措施規(guī)范轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取行為。

3、加大法律宣傳。在法律無明文規(guī)定之前，應(yīng)加大房屋租賃市場(chǎng)的法律宣傳力度，對(duì)租賃雙方?jīng)]有意識(shí)到的法律問題予以指導(dǎo)，增強(qiáng)出租人和承租人的防范和自我保護(hù)意識(shí)。