案例一：我現(xiàn)在居住的是沙區(qū)房產(chǎn)的公有住房，兩年前就想按房改房政策購(gòu)買(mǎi)（完全符合政府有關(guān)政策），但房產(chǎn)始終以他們利益受損為由，不予辦理，我該怎么辦？可通過(guò)法律手段維護(hù)我的利益嗎？請(qǐng)指教。謝謝！

律師說(shuō)法：使用權(quán)房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記后隨時(shí)可以進(jìn)行交易，相關(guān)政策并無(wú)限制性規(guī)定，但辦理產(chǎn)權(quán)須經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，因此首先應(yīng)核實(shí)該使用權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)單位是承租人的原工作單位還是房管所直管公房，具體房屋能否辦理產(chǎn)權(quán)以及辦理程序以產(chǎn)權(quán)單位答復(fù)為準(zhǔn)。

案例二：我是外地人，來(lái)大連工作已經(jīng)五年了，最近看好了一套使用權(quán)房，但是在辦理手續(xù)時(shí)卻被告知不能購(gòu)買(mǎi)這套房子，原因是我的戶(hù)口不在大連。請(qǐng)問(wèn)外地戶(hù)口可能購(gòu)房大連本地使用權(quán)房屋嗎？

律師說(shuō)法：律師建議購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房的購(gòu)房者，由于使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，產(chǎn)權(quán)狀況通常比較復(fù)雜，辦理手續(xù)時(shí)，一定要查清房屋的權(quán)屬情況，看看是否有抵押或者同住人，以免未來(lái)出現(xiàn)麻煩。由于使用權(quán)房的特殊性，外地戶(hù)口是不能購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房的，更無(wú)法通過(guò)使用權(quán)房實(shí)現(xiàn)落戶(hù)的目的。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房的購(gòu)房者并不擁有房子的全部權(quán)屬，所心購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房是無(wú)法辦理銀行貸款的，這也要求購(gòu)房者必須在買(mǎi)房之前準(zhǔn)備好全額房款。

編輯提醒：使用權(quán)房的價(jià)格與同地段普通產(chǎn)權(quán)房相比，應(yīng)該能低10%左右，再加上使用權(quán)房的面積比較小，因此使用權(quán)房屋總價(jià)都比較低；另一方面，使用權(quán)房大多處于老社區(qū)，周邊的生活配套相對(duì)比較完善，地段上具有一定優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，使用權(quán)房的不足之處也非常明顯，那就是房齡太長(zhǎng)，一般都在20年以上，這樣的房子在戶(hù)型上都顯得很局促，很多都沒(méi)有正規(guī)物業(yè)管理，生活環(huán)境比較嘈雜。同時(shí)，由于房齡長(zhǎng)、地段好，使用權(quán)房通常都屬于政府動(dòng)遷改造的重點(diǎn)，多數(shù)人肯定不希望房子剛剛買(mǎi)過(guò)不久就被動(dòng)遷。

此外，有些購(gòu)房者希望在買(mǎi)完使用權(quán)房之后，想將使用權(quán)房變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房，編輯提示，購(gòu)房者首先需要在購(gòu)買(mǎi)之前向房屋的產(chǎn)權(quán)單位核實(shí)，其所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否能夠變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房，有一些產(chǎn)權(quán)單位由于種種原因，已經(jīng)停止了使用權(quán)房變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房的辦理，這樣的房子就只能維持使用權(quán)的“身份”了。如果購(gòu)房者確實(shí)希望將使用權(quán)房變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房而且也可以辦理的話(huà)，編輯建議最好由使用權(quán)房的原承租人去辦理，因?yàn)檫@涉及到工齡等一系列因素，在費(fèi)用上相差很大。待原承租人將使用權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房之后，再按照普通產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)程序來(lái)進(jìn)行。

相關(guān)法律知識(shí)：

購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房

1.土地使用年限與產(chǎn)權(quán)房相同

2.產(chǎn)權(quán)單位不能隨意收回房產(chǎn)

3.拆遷時(shí)變成產(chǎn)權(quán)房后，房主可獲相應(yīng)補(bǔ)償款

很多人對(duì)使用權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)的房子如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。

實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過(guò)這一土地使用年限。只不過(guò)使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿(mǎn)2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。

所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，最重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過(guò)出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以“處分”房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。