一、哪些情形會使二手房買賣合同無效

(1)無民事行為能力人所簽訂的二手房買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂二手房買賣合同，否則，屬無效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的二手房買賣合同。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的二手房買賣合同無效。

(3)以欺詐的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認(rèn)識所簽訂的二手房買賣合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的二手房買賣合同。

(5)乘人之危簽訂的經(jīng)紀(jì)合同。這是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的二手房買賣合同。

(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的二手房買賣合同。這是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的二手房買賣合同。

(7)當(dāng)事人之間沒有簽訂書面二手房買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為二手房買賣合同無效。

二、二手房買賣合同補充條款的法律效力

二手房買賣合同補充協(xié)議是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，補充協(xié)議條款不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。

實際上，根據(jù)《合同法》規(guī)定，若合同正式文本與補充協(xié)議條款有矛盾，以補充協(xié)議條款為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同補充協(xié)議中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。

買賣二手房的時候，雖然簽訂合同需要當(dāng)事人注意，但同時也要避免出現(xiàn)一些情況，導(dǎo)致二手房買賣合同無效。這樣的話，就算雙方都在合同上簽字了，但因為合同被認(rèn)定為無效，自然也就無法為當(dāng)事人利益提供保障。另外，有些時候二手房買賣合同中可能存在補充條款，對于這些條款的效力，其實若是合同正本與之沖突的話，那一般是以補充協(xié)議中的條款為準(zhǔn)。

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