二手房交易合同附加條款有效嗎?

是具有法律效力的，在二手房交易中，補(bǔ)充協(xié)議是很重要的一環(huán)、法律表示，在二手房交易中，買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，原合同中明示不得變更的條款除外。

二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)不足，附件有時(shí)就被發(fā)展商利用作為“對(duì)付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的合同文本才具有法律效力，補(bǔ)充協(xié)議條款不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。

實(shí)際上，根據(jù)《合同法》規(guī)定，若合同正式文本與補(bǔ)充協(xié)議條款有矛盾，以補(bǔ)充協(xié)議條款為準(zhǔn)。即買賣雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。

二手房買賣合同補(bǔ)償協(xié)議條款簽訂注意事項(xiàng)

1、房屋產(chǎn)權(quán)問題

買方應(yīng)與賣方溝通核實(shí)交易房屋的產(chǎn)權(quán)，以避免交易房屋存在查封等權(quán)利限制，確保交易房屋產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛。但在簽約行為完成后，走交易后續(xù)流程期間房屋也會(huì)存在被權(quán)力限制的可能且居間方和買方無法規(guī)避。因此，買方簽約時(shí)應(yīng)提出業(yè)主在整個(gè)交易流程中對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)問題的承諾以及相關(guān)的違約責(zé)任。

2、公共維修基金的過戶

通常來講，買賣雙方的成交價(jià)格里已經(jīng)包含了公共維修基金的款項(xiàng)，但是公共維修基金不能夠隨著房子一起轉(zhuǎn)移，因此，買賣雙方在簽訂二手房補(bǔ)充協(xié)議條款的時(shí)候，應(yīng)該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的時(shí)間和地點(diǎn)。

3、產(chǎn)權(quán)變更相應(yīng)違約責(zé)任

如果房屋為已購公房或者房改房的，房子為婚姻存續(xù)期間購買的，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人的婚姻狀態(tài)為單身(喪偶或者離異)，產(chǎn)權(quán)人必須先到交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更才能交易。因此簽署合同時(shí)需約定清楚房屋相關(guān)人必須配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)及相關(guān)違約責(zé)任。

4、房屋有承租時(shí)需注意事項(xiàng)

很多二手房會(huì)采用邊租邊賣的方式，因此，如果房屋簽署時(shí)有租客且租客并非買受人本人時(shí)，除了需要讓租客簽署承租人優(yōu)先放棄購買權(quán)的聲明外，需在補(bǔ)充協(xié)議中寫明租客的租期以及租金的支付方式。

5、貸款出現(xiàn)問題的解決方式

隨著國(guó)家貸款等各項(xiàng)政策的放松，目前二手房買賣大約超過九成以上人群需要按揭貸款，因此，買方如果有貸款需要的，買方需提前確認(rèn)自己的征信是否沒有問題，并需在合同中寫明如果買方貸款資質(zhì)出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法貸款時(shí)的解決方式，如改為全款支付或免責(zé)解約。

6、房產(chǎn)過戶的時(shí)間約定

補(bǔ)充協(xié)議里要約定好過戶時(shí)間和過戶條件，如果急著拿到房產(chǎn)證，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任。比如，超過一個(gè)月不辦理房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等。如果是買家的原因不能辦理過戶，賣家不承擔(dān)責(zé)任等。

7、房屋出現(xiàn)生活費(fèi)用拖欠問題要約定

在簽訂買賣合同的時(shí)候，特別注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，約定及承諾要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。在房屋內(nèi)出現(xiàn)一些生活費(fèi)用拖欠如物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如果沒有查出來最好在補(bǔ)充協(xié)議里補(bǔ)充補(bǔ)交方式。

8、戶口遷出遷入的期限要明確

在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。

買房從出產(chǎn)證到戶口遷出需要一段時(shí)間，落戶年限是從戶口遷入開始計(jì)算的，特別是買房上學(xué)的購房者，一些地區(qū)的一些學(xué)校對(duì)落戶年限都有明確規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議里要明確戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任，以防影響孩子的正常入學(xué)。

買房近幾年變的越來越火熱，因?yàn)榉偶俚牟粩嗌蠞q給人們帶來巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，特別是在一線二線城市，很多人如果沒有房子無法在當(dāng)?shù)刈屪优蠈W(xué)，因此買房讓很多人都很關(guān)注，在二手房的交易上，很多人需要簽訂協(xié)議，最后的補(bǔ)充協(xié)議也是具有法律效力，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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