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寧波
房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù)是否有效？
【問】甲購買了一套平房，購買時只簽訂了私人合同（有證人），合同約定有關(guān)過戶手續(xù)、稅費(fèi)等由賣方承擔(dān)。但甲交付全部房款后，賣方一直沒有辦理有關(guān)過戶手續(xù)，請問房地產(chǎn)買賣應(yīng)當(dāng)如何辦理有關(guān)手續(xù)？我們的買賣合同成立了嗎？我應(yīng)當(dāng)怎么辦？
【解答】
我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條明確規(guī)定：
（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價格；
（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；
（四）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；
（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；
（六）房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單；
（七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
根據(jù)我國合同法等規(guī)定：
1)只要出賣人是房屋所有權(quán)人，雙方自愿訂立書面合同的，房屋買賣合同就成立、生效，但房屋買賣需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記才產(chǎn)生權(quán)屬變更的法律效果。產(chǎn)權(quán)過戶登記是履行房地產(chǎn)買賣合同、實(shí)現(xiàn)合同目的的行為。
2)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果，但并不影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的成立和生效。
本案中，賣方擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方簽訂了書面合同，所以該房屋買賣合同依法成立、生效。雙方在合同中約定應(yīng)由賣方辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，所以您有權(quán)依據(jù)合同的約定要求賣方履行義務(wù)，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。若賣方不履行合同約定，您可以依法向人民法院起訴要求賣方履行合同或者解除合同，并要求對方賠償有關(guān)損失。
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