按：近日市政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》(渝辦發(fā)[2007]280),對目前在物業(yè)管理方面存在的問題在政策上進行了進一步明確和規(guī)范。為使廣大群眾更好地理解相關(guān)政策，經(jīng)市政府公眾信息網(wǎng)約稿，市國土房管局公眾信息網(wǎng)組織了此“政策解讀”文章。

一、我市物業(yè)管理概況

從1994年第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊成立以來，我市的物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從業(yè)主不接受到業(yè)主需要的十余年發(fā)展歷程，目前，已經(jīng)初具規(guī)模，取得了一定的成效。對此，建設(shè)部總經(jīng)濟師、全國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾同志給予了高度評價，認(rèn)為重慶的物業(yè)管理工作在西部地區(qū)處于領(lǐng)先地位。

我市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1300多家，物業(yè)管理面積1.89億平方米，覆蓋率達54％，其中，主城區(qū)覆蓋率達87％，2004年以后修建的住宅小區(qū)基本實行了物業(yè)管理；業(yè)主大會運作逐步規(guī)范，指導(dǎo)成立了業(yè)主委員會1124個。

物業(yè)管理為改善廣大市民的工作生活環(huán)境，維護小區(qū)社會穩(wěn)定作出了較大貢獻，協(xié)助履行了不少社會職能和社區(qū)服務(wù)管理職能。如消防安全管理（特別是限放煙花爆竹安全工作）、維護治安秩序、公共費用收繳、計劃生育宣傳等，特別是在2006年干旱和2007年洪澇等自然災(zāi)害中發(fā)揮了重要的作用。另外，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分吸收城市下崗職工、復(fù)員退伍軍人和農(nóng)村剩余勞力，解決了大量下崗職工和農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)和再就業(yè)問題（約有4.5萬余人）。

二、存在的主要困難和問題

近年來，隨著我市物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴大，居民對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理矛盾糾紛也隨之增多，成為新的投訴和信訪熱點，涉及物業(yè)管理的人大建議、政協(xié)提案也在逐年增加。物業(yè)管理已引起社會各界的廣泛關(guān)注。

（一）物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)滯后。一是物業(yè)專項維修資金繳納管理和使用缺乏政策保障。二是物業(yè)管理服務(wù)收費管理急需調(diào)整。目前，我市物業(yè)管理服務(wù)收費執(zhí)行的依據(jù)是《重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法》（渝價[1999]398號）及《重慶市物價局關(guān)于重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法執(zhí)行中的有關(guān)問題的通知》（渝價[2004]778號）。三是《重慶市物業(yè)管理條例》急需修訂。四是物業(yè)管理用房有待明確。五是物業(yè)管理區(qū)域界定較難。

（二）業(yè)主大會難于召開，業(yè)主大會操作性不強。受物業(yè)管理參與意識、大會召開時間、場所的限制，業(yè)主大會召開難，決策難。另外，區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門從事物業(yè)管理行政管理的人員較少（一般為1-2人），難于對業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會運作進行全面指導(dǎo)和監(jiān)管，業(yè)主大會決策物業(yè)管理事務(wù)有時流于形式，個別業(yè)主委員會趁機越位代理行使了決策權(quán)。另外，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員未履行職責(zé)，損害廣大業(yè)主利益時，政府很難干預(yù)。因業(yè)主大會召開難，使得業(yè)主也難以撤銷和罷免其業(yè)主委員會委員資格，監(jiān)管乏力。

（三）在物業(yè)管理活動中，相關(guān)行政管理部門職責(zé)不清。《重慶市物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理主管部門，其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)協(xié)同配合，但對相關(guān)行政管理部門的職責(zé)分工并未明確。物業(yè)管理涉及面廣，問題復(fù)雜，如開發(fā)商遺留問題，消防占道、裝修中的穿墻打洞、亂搭建、亂設(shè)攤點、噪聲污染、油煙污染、寵物飼養(yǎng)、收取物管費、水電氣費代收代繳等問題，這些問題都涉及到多個行政管理部門的職責(zé)，單靠房管部門“單兵作戰(zhàn)”難以解決。

（四）水電輸差矛盾較多。雖然《條例》規(guī)定水、電、氣、通信、有線電視等費用，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終使用人收取，但供水、供電單位基本沒有按照《條例》規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。特別是上世紀(jì)９０年代及以前修建的住宅房屋，水電計量大多采用總、分表制，由于變損、線損和管損等原因，存在總、分表量差。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要無償?shù)貫楣┧╇姴块T代收代繳水電費，有時還要墊付業(yè)主欠繳的水費或電費，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供水供電部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。

（五）舊住宅小區(qū)難以引入物業(yè)管理。渝中區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)等主城區(qū)仍有較大量的舊住宅小區(qū)，居住環(huán)境較差，配套設(shè)施不完善，臟、亂、差及房屋立面破損嚴(yán)重、違章搭建、治安問題突出等情況普遍存在。目前，街道及居委會在舊住宅區(qū)的管理上雖然做了大量工作，但難于實施物業(yè)管理，沒有形成一種長效管理機制，舊住宅小區(qū)的工作生活環(huán)境沒有得到根本改善。

三、《通知》對物業(yè)管理若干問題作了相關(guān)規(guī)定

隨著物業(yè)管理矛盾糾紛的不斷增多，我市的物業(yè)管理已引起市領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，王鴻舉市長作了專門批示，余遠(yuǎn)牧副市長召開專題會議，針對我市物業(yè)管理存在的諸多問題進行分析研究，在反復(fù)修改論證的基礎(chǔ)上由市政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知》。

《通知》在以下幾個方面作了明確的規(guī)定：

一是明確政府各職能部門的職責(zé)，建立起物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理的聯(lián)動機制，使違規(guī)使用物業(yè)、違規(guī)裝修等問題能得到切實解決；

二是確立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的原則，要求各區(qū)縣（自治縣）人民政府切實加強對本行政區(qū)域物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，加大落實街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)力度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理相關(guān)矛盾糾紛，并根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院新修訂的《物業(yè)管理條例》，將物業(yè)管理重心下沉，讓街道辦事處、居委會具體實施業(yè)主大會成立召開和業(yè)主委員會選舉（改選）以及物業(yè)管理企業(yè)指導(dǎo)監(jiān)管工作，有效地解決業(yè)主大會監(jiān)管難的問題。

三是明確房地產(chǎn)行政主管部門要進一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的歸集、使用和管理工作，要求物業(yè)專項維修資金專戶存儲。

四是明確建設(shè)單位按房屋總建筑面積3-5‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本。

五是明確物業(yè)管理區(qū)域劃分原則，規(guī)定配置的設(shè)施設(shè)備是共有的建設(shè)項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

六是開展舊住宅小區(qū)綜合整治試點工作，探索改善舊住宅小區(qū)的居住條件的途徑。七是要求進一步完善物業(yè)管理政策法規(guī)體系，盡快出臺物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，并搞好政策法規(guī)宣傳。

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