江西省贛州市中級人民法院

行政判決書

　?。?005）贛中行終字第3號

　　上訴人（一審被告）大余縣房地產(chǎn)管理局。

　　法定代表人蔡東海，該局局長。

　　委托代理人劉海峰，大余縣鏡明律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人蔡林，大余縣鏡明律師事務(wù)所法律工作者。

　　上訴人（一審第三人）中國建設(shè)銀行大余縣支行。

　　負責人朱新樂，該行副行長（主持工作）。

　　委托代理人邱恢先，江西同心齊律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（一審原告）大余縣飲食服務(wù)公司。

　　法定代表人陳喜風，該公司經(jīng)理。

　　委托代理人尹春，該公司副經(jīng)理。

　　委托代理人彭翔，江西啟光律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司因房屋登記一案，不服上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局為上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行頒發(fā)的房權(quán)證余房公字第015091號房屋所有權(quán)證，向大余縣人民法院提起行政訴訟，大余縣人民法院于2004年11月11日作出（2004）余行初字第03號行政判決，上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局、中國建設(shè)銀行大余縣支行不服，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭于2005年1月27日公開開庭審理了本案，上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局的委托代理人劉海峰、蔡林，上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行的負責人朱新樂、委托代理人邱恢先，被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司的委托代理人尹春、彭翔到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審認定：1988年9月，大余縣房地產(chǎn)公司為甲方與原告大余縣飲食服務(wù)公司為乙方簽定一份房屋拆遷協(xié)議，甲、乙雙方根據(jù)《大余縣基本建設(shè)拆遷安置辦法》的精神，就原紅旗旅社（包括背后的城墻）部分房屋拆遷達成如下協(xié)議：一、在原紅旗旅社西側(cè)，乙方有建筑面積145.38平方米的房屋（包括背后城墻上建筑面積45平方米的房屋），甲方根據(jù)情況按規(guī)定以38.50元/平方米計價補償給乙方房屋拆遷費5597.13元，此款可轉(zhuǎn)入甲方帳戶抵繳。二、乙方在原紅旗旅社背后城墻上的其他房屋建筑面積為180.26平方米，甲方以22.19元/平方米計價補償乙方建材費4000元，本協(xié)議甲乙雙方簽字蓋章后十天內(nèi)由甲方一次性付清給乙方。三、甲方新建房后保證乙方建筑面積145.38平方米的營業(yè)鋪面，其位于正面西側(cè)（底層――頂層），按乙方的意圖由甲方統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工（預(yù)算表應(yīng)交一份給乙方自存）。甲方在新房建成后的房屋資金結(jié)算，應(yīng)剔除145.38平方米的拆遷費用項目和自有土地上的其他不合理升值費用結(jié)算。（超過面積按全價計算）……。大余縣公證處對此進行了公證。1988年9月20日大余縣房地產(chǎn)公司向大余縣飲食服務(wù)公司支付了協(xié)議中第二款的補償費4000元。事后，大余縣房地產(chǎn)公司為甲方與中國人民建設(shè)銀行贛州地區(qū)中心支行房地產(chǎn)開發(fā)公司為乙方簽定共同開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書，約定：一、經(jīng)雙方商議在坐落縣城余西街建設(shè)路84―86號地段……；三、為滿足拆遷戶的經(jīng)營需要，乙方應(yīng)從建好的商品房西側(cè)劃出占地面積為145平方米的房屋給甲方，由其轉(zhuǎn)讓給縣飲食服務(wù)公司使用（具體事宜由甲方與縣飲食服務(wù)公司另行協(xié)議）。劃出的房屋按乙方工程結(jié)算造價計算（不計算商品房的管理費、利潤等費用）劃出的占地按實際占用面積每平方米平均價計算；四、本協(xié)議簽章后乙方一次性支付甲方征地拆遷補償費17萬元。大余縣房地產(chǎn)公司負責該地段土地開發(fā)，中國人民建設(shè)銀行贛州地區(qū)中心支行房地產(chǎn)開發(fā)公司負責商品房開發(fā)。雙方已按協(xié)議內(nèi)容履約。1990年12月15日該辦公大樓竣工。大余縣建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站于同月31日作出工程質(zhì)量認定為合格工程，建筑面積為2704.68平方米。1991年5月15日大余縣計劃委員會作出余計字（1991）42號關(guān)于興建綜合樓立項的批復(fù)，同意建設(shè)銀行在余西街建設(shè)路84―86號居民區(qū)移民拆遷興建綜合樓，建筑面積為2686平方米。辦公大樓交付使用后，大余縣飲食服務(wù)公司、中國建設(shè)銀行大余縣支行及大余縣房地產(chǎn)公司三方就協(xié)議中所訂的款項內(nèi)容（即145.38平方米的房屋問題）進行協(xié)商，因造價問題未達成一致意見，大余縣飲食服務(wù)公司提出先交付房屋使用。1992年7月，大余縣房地產(chǎn)公司向大余縣飲食服務(wù)公司支付協(xié)議中第一款內(nèi)容即支付房屋拆遷補償費5597.13元。同年12月，中國建設(shè)銀行大余縣支行為甲方與大余縣飲食服務(wù)公司為乙方簽訂一份租賃合同，約定“由于城市建設(shè)，乙方原紅衛(wèi)旅社面積145.38平方米于1988年9月經(jīng)大余縣房地產(chǎn)公司拆除后，由甲方新建房屋一棟（包括乙方145.38平方米），在乙方未收到土地補償費的情況下，乙方要求租賃甲方已建好的房屋樓下左側(cè)二間店面及衛(wèi)生間二間，面積為77.97平方米予以經(jīng)營，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商如下條款：一、乙方租賃期間，乙方必須保證室內(nèi)設(shè)施完整，如有損壞，負責賠償；二、乙方租賃期間，月租金為200元，半年結(jié)算一次?！濉⒆赓U時間暫定三年從1993年1月1日起至1995年12月31日止。大余縣飲食服務(wù)公司一直租賃房屋至今。期間，中國建設(shè)銀行大余縣支行多次提出并書面通知大余縣飲食服務(wù)公司要求終止合同并支付租金。2001年8月，大余縣飲食服務(wù)公司書面回復(fù)中國建設(shè)銀行大余縣支行要求盡快協(xié)商解決好該房屋的產(chǎn)權(quán)、土地補償費問題。2002年至2003年期間大余縣房地產(chǎn)管理局曾通知大余縣飲食服務(wù)公司到中國建設(shè)銀行大余縣支行處協(xié)調(diào)協(xié)議書遺留的問題，因三方觀點各異，未達成任何協(xié)議。2003年10月25日，中國建設(shè)銀行大余縣支行向大余縣國土局申請辦理該辦公大樓的土地使用證，11月6日，大余縣國土局為其頒發(fā)了余國用（2003）第5―093號國有土地使用證，使用類型為出讓，使用權(quán)面積1085.8平方米。2003年11月12日，中國建設(shè)銀行大余縣支行向大余縣房地產(chǎn)管理局呈交公房所有權(quán)登記申請表及相關(guān)證明材料。2004年3月15日，大余縣房地產(chǎn)管理局為其頒發(fā)了房權(quán)證余房公字第015091號房屋所有權(quán)證，建筑面積2628.91平方米。2004年5月，中國建設(shè)銀行大余縣支行起訴大余縣飲食服務(wù)公司，要求大余縣飲食服務(wù)公司支付承租該辦公大樓西側(cè)的兩間店面的房屋租金，并請求解除雙方的房屋租賃合同。大余縣飲食服務(wù)公司認為大余縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)房權(quán)證余房公字第015091號房屋所有權(quán)證的行為違法，向法院提起行政訴訟，要求撤銷該房屋所有權(quán)證。另查明，大余縣房地產(chǎn)管理局于1994年成立，2002年之前，大余縣房地產(chǎn)管理局與大余縣房地產(chǎn)公司系兩塊牌子一套人馬。中國建設(shè)銀行大余縣支行與大余縣飲食服務(wù)公司的房屋租賃合同糾紛案因本案的審理，現(xiàn)已裁定中止審理。原審認為，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條”房屋權(quán)屬登記依以下程序進行：（1）受理登記申請；（2）權(quán)屬審核；（3）公告；（4）核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書“，《江西省城市房屋權(quán)屬登記條例》第17條”房屋有下列情形之一的，房屋主管部門應(yīng)當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內(nèi)，作出不予登記的決定，書面通知申請人并說明理由：（1）房屋權(quán)屬或者房屋占用的土地使用權(quán)不明或者有爭議尚未解決的“的規(guī)定，房屋權(quán)屬審查是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應(yīng)當遵循的法定程序，也是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)應(yīng)當履行的法定義務(wù)。被告大余縣房地產(chǎn)管理局明知或應(yīng)當知道該辦公大樓中的145.38平方米房屋產(chǎn)權(quán)尚有爭議，且三方就此事進行過多次磋商，并未達成一致意見。被告大余縣房地產(chǎn)管理局在核發(fā)第三人辦公大樓房屋所有權(quán)證時，應(yīng)當進行公告，而被告未依法予以公告，徑行為第三人頒發(fā)所有權(quán)證，違反法定程序。第三人在申請房屋產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)當如實提供有關(guān)的房屋確權(quán)資料，而未將其與大余縣房地產(chǎn)公司的有關(guān)協(xié)議提供，第三人的該行為也欠妥，依法應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。為此，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第53條第1款、第54條第2項第3目之規(guī)定，判決：撤銷被告大余縣房地產(chǎn)管理局為第三人中國建設(shè)銀行大余縣支行頒發(fā)的房權(quán)證余房公字第015091號房屋所有權(quán)證。

　　大余縣房地產(chǎn)管理局和中國建設(shè)銀行大余縣支行不服，向本院提出上訴，其上訴的請求和理由如下：

　　一、中國建設(shè)銀行大余縣支行依法有償取得土地使用權(quán)，并以自有資金建造房屋，符合《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”，中國建設(shè)銀行大余縣支行是該辦法第3條規(guī)定的房屋權(quán)利人和房屋權(quán)利申請人。大余縣房地產(chǎn)管理局依照該辦法第9條第2項的規(guī)定給中國建設(shè)銀行大余縣支行進行房屋產(chǎn)權(quán)“初始登記”是符合法律規(guī)定的。

　　二、一審適用法律錯誤。一審認為大余縣房地產(chǎn)管理局未進行公告違反法定程序，是對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條的斷章取義，該條第2款規(guī)定“本條第（三）項適用于登記機關(guān)認為有必要進行公告的登記”，公告不是必經(jīng)程序，而是由登記機關(guān)決定是否公告。一審適用《江西省城市房屋權(quán)屬登記條例》第17條，認為房屋權(quán)屬存在爭議，事實該房屋是中國建設(shè)銀行大余縣支行依法有償取得土地后以自有資金新建的房屋，依照物權(quán)法的規(guī)定，該房屋的所有權(quán)應(yīng)當屬于中國建設(shè)銀行大余縣支行，與大余縣飲食服務(wù)公司無任何關(guān)系。一審認為第三人在申請登記時沒有提交有關(guān)協(xié)議，是對法律的錯誤理解。中國建設(shè)銀行大余縣支行是新建房屋申請初始登記，依照辦法和條例的規(guī)定提交的是“證明文件”，而因房屋買賣等房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才需提交合同、協(xié)議。

　　三、根據(jù)兩份協(xié)議，145.38平方米的房屋是由大余縣飲食服務(wù)公司“回購”，而不是“返遷”。大余縣房地產(chǎn)公司指定大余縣飲食服務(wù)公司向中國建設(shè)銀行大余縣支行購買，而且將補償款5597.13元留在大余縣房地產(chǎn)公司以充作購房款。1990年房屋建好后，大余縣飲食服務(wù)公司既沒有與中國建設(shè)銀行大余縣支行簽訂“購買房屋合同”，也未向中國建設(shè)銀行大余縣支行支付購房款，雙方并未形成房屋買賣關(guān)系。事實上大余縣飲食服務(wù)公司在1992年7月將預(yù)留購房款領(lǐng)取，其后又于1992年12月與中國建設(shè)銀行大余縣支行簽訂租賃合同，此時大余縣飲食服務(wù)公司以其實際行動放棄了“回購”房屋的權(quán)利。根據(jù)《合同法》合理期限的規(guī)定，協(xié)議早已依法終結(jié)。

　　綜上，兩上訴人請求撤銷一審判決，認定大余縣房地產(chǎn)管理局為中國建設(shè)銀行大余縣支行頒發(fā)的房權(quán)證余房公字第015091號房屋所有權(quán)證合法、有效。

　　大余縣飲食服務(wù)公司答辯認為，大余縣房地產(chǎn)管理局、中國建設(shè)銀行大余縣支行和大余縣飲食服務(wù)公司是本案爭議房屋權(quán)屬糾紛的三方當事人，因大余縣房地產(chǎn)公司將土地轉(zhuǎn)讓給中國建設(shè)銀行大余縣支行，沒有履行協(xié)議第3條約定，形成本案權(quán)屬糾紛，為解決糾紛三方曾多次協(xié)商，但未獲得解決。大余縣房地產(chǎn)管理局明知房屋權(quán)屬存在爭議，而不經(jīng)公告辦理權(quán)屬登記違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條和《江西省城市房屋權(quán)屬登記條例》第17條的規(guī)定，其頒發(fā)的房屋所有權(quán)證依法應(yīng)當撤銷。

　　經(jīng)審理查明，上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局、中國建設(shè)銀行大余縣支行及被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司對一審認定的事實沒有提出異議，本院予以確認。

　　本院認為，大余縣房地產(chǎn)公司與被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司簽訂的房屋拆遷協(xié)議第3條的約定，明確約定了在大余縣房地產(chǎn)公司拆遷被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司房屋后按被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司意圖統(tǒng)一設(shè)計、建設(shè)，保證在正面西側(cè)被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司145.38平方米的營業(yè)鋪面，在房屋建好后按建房造價與被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司結(jié)算，而后大余縣房地產(chǎn)公司與上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行簽訂的共同開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書第3條也明確約定將正面西側(cè)145.38平方米的營業(yè)鋪面按工程結(jié)算造價轉(zhuǎn)讓給被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司。從協(xié)議所述內(nèi)容，大余縣房地產(chǎn)公司在拆遷被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司房屋后，就145.38平方米的營業(yè)鋪面達成的協(xié)議是代建的協(xié)議，由大余縣房地產(chǎn)公司按被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司意圖統(tǒng)一設(shè)計、建設(shè)，并按工程造價與被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司結(jié)算，后大余縣房地產(chǎn)公司與上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行簽訂的共同開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書也明確了這一點。房屋建好后，因?qū)υ靸r意見不一，對145.38平方米營業(yè)鋪面的權(quán)屬經(jīng)各方多次協(xié)商未達成一致意見，但被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司并未明示放棄145.38平方米營業(yè)鋪面權(quán)屬。1992年被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司與上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行簽訂租賃合同，不能認定為被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司放棄鋪面權(quán)屬。因此，就145.38平方米營業(yè)鋪面的權(quán)屬問題各方仍存在爭議，上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局也曾為此問題召集各方協(xié)商，但未達成一致意見?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第10條規(guī)定的權(quán)屬登記程序，對公告沒有規(guī)定為必經(jīng)程序，而由房屋登記管理部門視情況決定。公告的目的是為了告知相關(guān)權(quán)利人有關(guān)事項，以便權(quán)利人享有充分的知情權(quán)和辯論權(quán)，在權(quán)屬存在爭議的情況下應(yīng)當進行公告。上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局明知房屋權(quán)屬存在爭議，未經(jīng)公告，沒有給被上訴人大余縣飲食服務(wù)公司陳述、申辯的權(quán)利，違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條的規(guī)定，屬程序違法?！督魇〕鞘蟹课輽?quán)屬登記條例》第17條規(guī)定權(quán)屬存在爭議的房屋登記申請，不論是初始登記還是轉(zhuǎn)移登記，都應(yīng)決定不予登記，上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局給予上訴人中國建設(shè)銀行大余縣支行房屋權(quán)屬登記違反了此項規(guī)定。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。對上訴人的上訴請求不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第61條第1項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費4010元，由上訴人大余縣房地產(chǎn)管理局和中國建設(shè)銀行大余縣支行各承擔2005元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 甘傳洲

　　代理審判員 周培敏

　　代理審判員 鐘起瑞

　　二00五年二月六日

　　代理書記員 毛敏喧