這兩年開始，營業(yè)稅改增值稅，增值稅一般是分了進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅，納稅的基準(zhǔn)是銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅的差額。土地增值稅作為增值稅的一種，如果要預(yù)繳的話，那該如何計(jì)算繳納額？在計(jì)算過程中，有沒有要注意的事項(xiàng)？今天就“預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法“進(jìn)行相關(guān)介紹。

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！?/p>

我國的房地產(chǎn)、特別是專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：

一、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法

預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。

假定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)住宅樓5棟， 2015年年底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬元，2014年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。

二、匯算清繳的方法

土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入的確認(rèn)、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng)納稅額的計(jì)算等幾方面。

(一)清算時(shí)間的確定

土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定：

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

(二)收入的確認(rèn)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)：

1、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2、對在銷售時(shí)按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

5、如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。

(三)扣除項(xiàng)目金額的確定

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

(1)為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

(2)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分：

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。

(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

(3)建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi);以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

(6)開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營業(yè)費(fèi)用。

對開發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況：

(1)對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計(jì)算扣除。

(2)對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計(jì)算扣除。

不過，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意五點(diǎn)：

①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述②的方法計(jì)算扣除。

④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。

⑤土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即“三稅一費(fèi)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除“兩稅一費(fèi)”。

5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計(jì)20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)(未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。

不過，在扣除項(xiàng)目金額的確定上還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、對在銷售時(shí)按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，在將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅后，實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù);代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。

2、按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對扣除成本進(jìn)行評估：

①出售舊房及建筑物的;

②隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

③提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為：

扣除成本=重置成本價(jià)×成新度折扣率。

重置成本價(jià)=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。

也就是說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)如果存在上述②、③、④三種情況之一的，需要對成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評估扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

4、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

5、契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

6、拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入(即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

7、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

8、與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

9、銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

(四)未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定

在土地增值稅清算時(shí)對開發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。

(五)應(yīng)納稅額的計(jì)算

通過以上對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例(增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

但還需要注意的是：土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。即：扣除?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。

總之，土地增值稅的匯算清繳如果能夠從以上幾個(gè)方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計(jì)算，其應(yīng)納稅款的匯算結(jié)果也就準(zhǔn)確無誤了。

綜上所述，我們可以知道預(yù)繳增值稅一般發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)商，預(yù)征的稅率要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩惵识ǎ荒芤桓哦?。有一個(gè)政策優(yōu)惠是需要特別注意的：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的納稅人可以加計(jì)20%扣除，這個(gè)對于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)好事，繳納稅款的時(shí)候注意有這個(gè)政策。以上就是對“預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法”的解答。

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