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寧波
法律如何規(guī)定土地出讓合同的效力
第一種觀點認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第三十八條規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同，已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書”這一觀點認(rèn)為，上述規(guī)定是合法的規(guī)定是出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的強制性規(guī)定。出讓人未取得土地使用權(quán)證書的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谖迨l第五款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。因此，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)視為無效。第二種觀點認(rèn)為合同是有效的。根據(jù)我國民事立法的理論和具體規(guī)定，物權(quán)變動采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)合同加登記的原則。在這種模式下，債權(quán)登記行為和債權(quán)合同是兩個獨立的行為。登記行為只是物權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓的證明。其功能是確定標(biāo)的物登記時物權(quán)變動的期限，屬于合同的履行，不屬于合同的生效要件。這種觀點認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條是關(guān)于土地使用權(quán)權(quán)屬變更的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。出讓人未取得土地使用權(quán)證書，與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，行政機關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)讓方無法履行合同，合同本身的效力不受影響。筆者贊同這一觀點的理論分析和法律解釋，但不認(rèn)同其結(jié)論。你知道嗎
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