摘要：什么是土地出讓金？它的特點(diǎn)是什么？如何計(jì)算土地出讓金的數(shù)額？土地出讓金怎么退，用在哪里？本文對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)闡述。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是多少？

土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)在將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時(shí)，按照規(guī)定向土地使用者收取的土地出讓總價(jià)（土地出讓交易總額），或者土地使用者支付的續(xù)期土地出讓金土地使用期限屆滿的，向土地管理部門(mén)或者原通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的土地使用者有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股、投資，并按規(guī)定補(bǔ)足土地出讓價(jià)款。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住房等項(xiàng)目，可以采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式，通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，往往不能完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。土地出讓金具有稅收的性質(zhì)，是土地的定價(jià)。

顧名思義，土地出讓金是與土地和土地使用權(quán)相關(guān)的一個(gè)新范疇，是一個(gè)土地財(cái)政問(wèn)題。土地出讓金在社會(huì)主義宏觀調(diào)控中具有兩大功能：一是規(guī)范土地用途，改善和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，包括一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從而制約或促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)土地收益在國(guó)家、土地所有者和土地使用者之間的合理分配，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

土地出讓金實(shí)際上是出讓土地使用權(quán)若干年的土地所有人的土地租金之和?，F(xiàn)行土地出讓金的實(shí)質(zhì)可以概括為一個(gè)矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質(zhì)，又有一次性征收的非稅性質(zhì)。土地出讓金具有租稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家支付的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。土地出讓金將累計(jì)幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質(zhì)。土地出讓金本身就是這樣一個(gè)復(fù)雜的內(nèi)部矛盾。也就是說(shuō)，土地出讓金是似租而不租，似稅而不稅。土地出讓金的特點(diǎn)：土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。確切地說(shuō)，土地出讓金是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，也可以簡(jiǎn)單地理解為地價(jià)，其價(jià)格取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。

《土地管理法》對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地拆遷補(bǔ)償、土地開(kāi)發(fā)支出、農(nóng)業(yè)支持支出和城市建設(shè)支出。

在國(guó)有土地的情況下，國(guó)家作為土地所有人，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者（國(guó)土資源部要求開(kāi)發(fā)商在一年或兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)，如囤地罰款或收回土地使用權(quán)，但大多數(shù)地方政府不這樣做）實(shí)行這一政策，大多是保障房開(kāi)發(fā)商，造成住房供應(yīng)緊張和房?jī)r(jià)飛漲）或是分期支付一定數(shù)額的錢(qián)叫土地出讓金。土地流轉(zhuǎn)的水平與土地流轉(zhuǎn)的用途、地點(diǎn)和期限密切相關(guān)。土地出讓金一般一次繳納。但一些土地出讓金數(shù)額巨大，辦理出讓手續(xù)需要很長(zhǎng)時(shí)間，因此也存在多筆支付?？梢?jiàn)，這種多次支付不同于現(xiàn)行的“年租制”。土地出讓金的計(jì)算方法：一、有實(shí)際成交價(jià)格且不低于基準(zhǔn)地價(jià)平均水平的，按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；成交價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，按總地價(jià)的40%計(jì)算。二是劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三是土地使用權(quán)受讓人對(duì)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估價(jià)格的40%計(jì)算。四是劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)占地價(jià)的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)折算為市場(chǎng)地價(jià)，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。土地出讓金返還方式：一是政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于安置房的建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)，而與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為1億元，企業(yè)已支付1億元。根據(jù)協(xié)議，土地出讓金入庫(kù)后，將給予乙方3000萬(wàn)元的資金支持補(bǔ)貼，用于該項(xiàng)目1萬(wàn)平方米動(dòng)遷房的建設(shè)。動(dòng)遷房竣工后，將免費(fèi)移交給被拆遷戶。二是政府主導(dǎo)拆遷，拆遷返還土地出讓金（代拆、拆遷補(bǔ)償）

目前招拍掛制度要求土地作為“備地”出售，但現(xiàn)實(shí)中，一些開(kāi)發(fā)商提前參與拆遷，而政府或原地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷。開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門(mén)將部分返還給開(kāi)發(fā)商，用于拆遷或安置補(bǔ)償。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式購(gòu)買(mǎi)100畝土地。與國(guó)土部門(mén)簽訂的合同價(jià)格為1億元，企業(yè)已支付1億元。根據(jù)協(xié)議，土地出讓金入庫(kù)后，將給予乙方3000萬(wàn)元的財(cái)政支持補(bǔ)貼，用于該項(xiàng)目1萬(wàn)平方米土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用。國(guó)土部門(mén)委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行房屋拆遷和土地平整，并代委托方向原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償款。同意返還的3000萬(wàn)元中，1000萬(wàn)元用于拆遷支出，2000萬(wàn)元用于拆遷戶補(bǔ)償。企業(yè)實(shí)際向搬遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。三是政府主導(dǎo)拆遷，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還土地出讓金。

一般來(lái)說(shuō)，由于實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，政府會(huì)將原土地轉(zhuǎn)為成熟土地，然后進(jìn)行“招拍掛”。拆遷問(wèn)題得到妥善解決，土地開(kāi)發(fā)基本完成，周邊市政建設(shè)逐步完善，水、電、煤等市政設(shè)施有計(jì)劃地配置到位。即在招拍掛活動(dòng)前，國(guó)土部門(mén)已將擬出讓的土地作為凈土地進(jìn)行處置，即權(quán)屬清晰、邊界清晰、地面平整、無(wú)地面附著物的土地。但在經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的實(shí)際工作中，“毛地”出讓的案例很多，特別是在企業(yè)改制、重組、土地資產(chǎn)處置等方面。因此，許多政府部門(mén)在土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓后，將土地出讓金以補(bǔ)償城市道路、給排水、燃?xì)?、熱力、防洪等與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程建設(shè)的形式返還。

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式購(gòu)買(mǎi)100畝土地，以1億元的價(jià)格與國(guó)土部門(mén)簽訂出讓合同，企業(yè)已支付1億元。根據(jù)協(xié)議，土地出讓金入庫(kù)后，將給予乙方3000萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)助，用于城市道路、給排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目