1、 商住樓的用途是不是從商住樓變成了非商住樓？

“住宅改為非住宅”是指利用住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)審批或房屋產(chǎn)權(quán)證登記的行為。在實(shí)際使用過程中，又改為商業(yè)經(jīng)營(yíng)、辦公、生產(chǎn)等非住宅用房。可以肯定的是，“住房轉(zhuǎn)非農(nóng)”不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。把原來的住房改成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性住房，是一個(gè)通俗的說法，但現(xiàn)在確實(shí)出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如，一戶人家把臨街的兩層小樓改成了小企業(yè)，取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一直在依法納稅，但產(chǎn)權(quán)證沒有變，房子的用途還是住宅，這就是所謂的“住宅轉(zhuǎn)非住宅”。

從上述內(nèi)容來看，“住房轉(zhuǎn)非住房”的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)合理合法。貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)房屋拆遷時(shí)的用途作了如下認(rèn)定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中的記錄為準(zhǔn)；未在產(chǎn)權(quán)檔案中記錄使用的，由規(guī)劃管理部門確定是否批準(zhǔn)實(shí)際使用。如果住宅樓改為非住宅樓，不僅要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能認(rèn)定為住宅樓。二是如何確定“房改非房”征收補(bǔ)償，是指國(guó)有或者集體所有土地上的房屋利用沿街的地理位置，將自己的住宅改為商鋪。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條，“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的商品房，各地可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)期限和納稅的實(shí)際情況，給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?；以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款規(guī)定：“房屋或者類似房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)采用收益法評(píng)估?！狈ㄔ赫J(rèn)為，以營(yíng)業(yè)年限為界定因素，再計(jì)算兩部分的賠償總額，是合理合法的，可以有效避免侵害原告的合法權(quán)益。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性房屋需要補(bǔ)償因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。第十九條第一款規(guī)定：“被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！?，商品房單價(jià)相對(duì)較高，這部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

以上知識(shí)是小編對(duì)“把住宅改成商住樓不對(duì)”這個(gè)問題的回答住宅改為營(yíng)業(yè)用房，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并辦理稅務(wù)登記的，可以認(rèn)定住宅改為營(yíng)業(yè)用房是不對(duì)的。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎