1、 拆遷評(píng)估主要存在以下問題：1、評(píng)估方法存在的問題目前，城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估大多采用基準(zhǔn)價(jià)結(jié)合新度、區(qū)位、街道等系數(shù)確定拆遷價(jià)格，計(jì)算方法不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)條例》的精神。首先，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，市場(chǎng)不僅受其內(nèi)在有形的物理因素的影響，而且受市場(chǎng)中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。比如樓盤周邊環(huán)境的影響因素，同一樓盤同一位置，并不意味著周邊環(huán)境是一樣的。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特點(diǎn)（個(gè)性）決定的，所以我們僅僅根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)來計(jì)算房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中找不到“基準(zhǔn)價(jià)”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)和科學(xué)性。其實(shí)，它仍然是一種政府行為，離不開政府的干預(yù)。因此，住房基準(zhǔn)價(jià)格并不是一種市場(chǎng)行為，它不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格的變化，甚至政府及其部門故意降低基準(zhǔn)價(jià)格。（1） 土地補(bǔ)償價(jià)格沒有真正反映出來。在一些城市，現(xiàn)行的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是一種新的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格。最終結(jié)果只能最大限度地反映房屋本身的內(nèi)在形態(tài)價(jià)格，卻不能正確反映房屋實(shí)體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更不能反映土地的無形資產(chǎn)價(jià)格，當(dāng)然，這個(gè)最終結(jié)果一般反映的是補(bǔ)償價(jià)格偏低的結(jié)論。房地產(chǎn)合理利用土地，沒有充分考慮容積率、建筑密度等因素，而是以土地和房屋的重置價(jià)格作為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋建筑面積計(jì)算。其結(jié)果必然導(dǎo)致人們誤以為同質(zhì)同量同價(jià)的土地容積率高，建筑密度大的土地地價(jià)高；（2）政府部門干預(yù)較多，甚至一些地方政府為了體現(xiàn)政績(jī)，壓低價(jià)格和成本，坑人、害人、爭(zhēng)利，都會(huì)損害政府形象。房屋性質(zhì)認(rèn)定中存在的問題有：我國有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)滯后于部分被拆遷房屋，相關(guān)手續(xù)確實(shí)難以完善。但是，一些城市一味強(qiáng)調(diào)程序的完善，僵化教條地認(rèn)定房屋的性質(zhì)，而不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。最終導(dǎo)致對(duì)歷史的不尊重，未能體現(xiàn)住房能帶來更大利益的客觀事實(shí)。眾所周知，安置房是由拆遷人提供的（一般由開發(fā)商提供），其價(jià)格應(yīng)該由開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)來確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場(chǎng)價(jià)？當(dāng)然有差距，首先是房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定存在問題，其次是有差距，安置房的價(jià)格滯后于拆遷房的價(jià)格（由于開發(fā)期的存在），這不是同一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格。這必然導(dǎo)致安置房?jī)r(jià)格與拆遷補(bǔ)償價(jià)格之間的不公平和公平。首先，以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房屋拆遷是公平合理的。然而，我國城鎮(zhèn)居民尤其是拆遷范圍內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的二級(jí)分化問題。他們是弱勢(shì)群體，大多是下崗職工和無業(yè)居民，有的長期臥床不起，生活來源靠子女和周邊社區(qū)居民。即使房子很破舊，也能起到遮風(fēng)擋雨的作用。這些居民一旦搬遷，將失去原有穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序。當(dāng)他們拿到拆遷補(bǔ)償金時(shí)，這微薄的補(bǔ)償金能為他們起到什么作用？他們買不起小房子。第二，造成上述問題的主要原因如下：1。政企分開。首先確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)。拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的主要評(píng)估單位是由政府和有關(guān)部門確定，而不是由爭(zhēng)奪市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。考核內(nèi)容需要政府和相關(guān)部門明確。這樣，基準(zhǔn)價(jià)名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上是政府指導(dǎo)價(jià)。其次，在補(bǔ)償價(jià)格的確定上，一些政府和有關(guān)部門為了政績(jī)，搞“形象工程”，故意壓低補(bǔ)償價(jià)格，降低成本，實(shí)施一些難以實(shí)施的項(xiàng)目（如五河縣某文化休閑廣場(chǎng)，安徽?。?。2由于拆遷補(bǔ)償貨幣化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的大量需求，市場(chǎng)體系尚處于發(fā)展階段。但部分城市各類房地產(chǎn)成交量偏小，缺乏此類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。此外，房地產(chǎn)交易信息還不規(guī)范，而且還掌握在一些部門手中，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有完全建立起來。

3。城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化嚴(yán)重。

大多數(shù)被拆遷人都是弱勢(shì)群體。他們不能隨意把房子賣給拆遷人。即使超過現(xiàn)有房屋的現(xiàn)行價(jià)格，也賣不掉。這是由他們的基本生活保障（住房）決定的。目前，我國土地性質(zhì)多樣，土地所有權(quán)分為國有和集體所有，國有土地分為劃撥和出讓。如果不考慮補(bǔ)償價(jià)格性質(zhì)的劃分，將導(dǎo)致我國土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)難以實(shí)施，也將處于非?；靵y的階段。我國城市土地使用權(quán)是有償?shù)挠邢奁谑褂弥贫龋ǔ鞘蟹康禺a(chǎn)管理法明確規(guī)定的制度）。然而，土地使用權(quán)期滿后，除續(xù)期外，政府如何收回土地使用權(quán)？是將地上建筑物連同土地一起無償收回還是有償收回？由于沒有法律規(guī)定，這必然影響我們?cè)谠u(píng)估房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)考慮殘值（殘值），而無法計(jì)算其價(jià)值的減值。三是建議完善相關(guān)證明文件，確定科學(xué)的評(píng)估方法。在確定基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)；在確定房屋的使用性質(zhì)時(shí)，應(yīng)充分考慮房屋的實(shí)際用途和使用價(jià)值；在估價(jià)方法上，應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》確定估價(jià)技術(shù)路線。2加強(qiáng)對(duì)房屋鑒定活動(dòng)的監(jiān)督，建設(shè)好鑒定隊(duì)伍。鑒定機(jī)構(gòu)和鑒定人應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得，而不是強(qiáng)制性的鑒定。政府各部門要通力合作，共同管理。即使鑒定結(jié)論得到認(rèn)可，也要考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難。只有這樣，拆遷才能順利進(jìn)行，利民利國的建設(shè)工程才能得到很好的實(shí)施。中國法律規(guī)定對(duì)被拆遷房屋的所有人給予補(bǔ)償。但是，由于實(shí)際情況的限制和執(zhí)行不到位，被拆遷人得到的補(bǔ)償是有限的，他們甚至不能得到一套同等的房子。你知道嗎