如何確定被拆遷房屋的用途和面積，確定被拆遷房屋的性質(zhì)和面積，是對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)的前置程序。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積，一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積的，以協(xié)商結(jié)果為準(zhǔn)。

對被拆遷房屋的性質(zhì)沒有共識(shí)的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。協(xié)商達(dá)不到被拆遷房屋面積的，可以向按照《房地產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積評估機(jī)構(gòu)申請?jiān)u估；沒有房屋面積評估機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪單位進(jìn)行計(jì)算。

市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定辦法，解決拆遷中被拆遷房屋的性質(zhì)、面積認(rèn)定等具體問題。委托拆遷評估的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途）和面積。房屋性質(zhì)和面積的認(rèn)定應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋所有權(quán)證和權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；對性質(zhì)和面積的認(rèn)定有特殊規(guī)定的被拆遷房屋的用途，依照規(guī)定執(zhí)行；拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。（二）對被拆遷房屋的性質(zhì)沒有統(tǒng)一意見的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。協(xié)商達(dá)不到被拆遷房屋面積的，可以向《房地產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定的房屋面積評估機(jī)構(gòu)申請?jiān)u估；沒有房屋面積評估機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪單位進(jìn)行計(jì)算。（三）市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定辦法，解決拆遷中被拆遷房屋的性質(zhì)、面積認(rèn)定等具體問題。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆遷建設(shè)單位按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋所有人或者使用人支付的各種補(bǔ)償。一般來說：

（1）房屋補(bǔ)償費(fèi)（房屋重置費(fèi)）是用來補(bǔ)償被拆遷房屋所有人損失的，按照被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度分類，按平方米單價(jià)計(jì)算。

（2）周轉(zhuǎn)補(bǔ)償是用來補(bǔ)償被拆遷房屋的居民臨時(shí)居住或?qū)ふ遗R時(shí)住所的不便。按臨時(shí)居住條件分類，按被拆遷房屋居民人口按月補(bǔ)助。

（3）獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償是鼓勵(lì)居民積極協(xié)助房屋拆遷或自愿放棄部分權(quán)利，如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置房屋等。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和國家有關(guān)法律、政策確定。

宅基地補(bǔ)償價(jià)和被拆遷房屋重置價(jià)的計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置價(jià)。（一）房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房屋的評估價(jià)格+約定的房屋裝修補(bǔ)償金額（或評估的房屋裝修補(bǔ)償金額）

（二）房屋拆遷補(bǔ)償差額=合法擁有房屋的評估價(jià)格+約定的房屋裝修補(bǔ)償金額（或評估的房屋裝修補(bǔ)償金額）（2）房屋拆遷安置費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：房屋拆遷安置費(fèi)=拆遷補(bǔ)助+不含周轉(zhuǎn)房的臨時(shí)安置補(bǔ)助+過渡期后臨時(shí)安置補(bǔ)助+停產(chǎn)停業(yè)造成非住宅房屋損失的補(bǔ)償。

備注：

1。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，被拆遷人居住，則公式第二項(xiàng)為0；

2。被拆遷房屋為住宅的，公式第四項(xiàng)為0；

3。被拆遷人得到補(bǔ)償，說明房屋是自用的。（三）農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（一）取消村、村民小組組織制度，不取消組織制度，但不具備異地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以以貨幣補(bǔ)償金額的價(jià)值換取產(chǎn)權(quán)房。其具體計(jì)算為（被拆遷房屋建安重置單價(jià)合并為新建+同區(qū)域新建多層商品房建筑面積每平方米土地使用權(quán)底價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆遷房屋建筑面積房屋；

（2）被征收的村、村民小組的組織制度沒有撤銷，具備異地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居住區(qū)內(nèi)的宅基地上申請新房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。計(jì)算公式為（被拆遷房屋重置單價(jià)與新十價(jià)補(bǔ)貼相結(jié)合）×被拆遷房屋建筑成本×新宅基地使用成本。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條規(guī)定，單位和個(gè)人的國有土地上房屋被征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有人給予公平補(bǔ)償。被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格。根據(jù)立法精神，被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)參照最近位置新建商品房的價(jià)格，房屋被征收后被征收人的居住條件和生活質(zhì)量不降低為宜。因此，如果政府在征地拆遷過程中違反了“對被征收人給予公平補(bǔ)償”的基本原則，將被視為違法行為，被征收人應(yīng)通過法律途徑爭取合理補(bǔ)償。

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