拆遷評估人員在評估前需要執(zhí)行哪些程序？

1。明確評估的基本項目？

1。明確評估的目的？

對于被拆遷房屋的評估目的，地方性法規(guī)一般由拆遷人（即委托人）提出，但法律明確了房屋的市場價格，即補償金額。估價目的是委托人對估價結(jié)果的預(yù)期用途。估價目的決定了價格的內(nèi)涵，進而決定了估價的技術(shù)路線。2004年1月1日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的市場價格，不含拆遷補助、臨時安置補助，非住宅房屋拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的補償，以及被拆遷房屋自裝修費用的補償金額。被拆遷房屋的內(nèi)部裝修補償金額，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。在實際工作中，估價人員涉及的估價對象為：被拆遷房屋的位置、用途、建筑面積的市場價格；被拆遷房屋的裝修、附屬設(shè)施等附屬設(shè)施的市場價格；被拆遷房屋的土地補償價格被拆除。評估時點是根據(jù)評估目的確定的評估結(jié)果對應(yīng)的日期。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程與估價時點密切相關(guān)。評估結(jié)論具有較強的時間相關(guān)性和及時性。

另外，在不同的估價時點，估價對象的狀態(tài)是不同的，因此會有相應(yīng)的價格。估價時點采用公歷表示，精確到當日。

估價人員應(yīng)與委托人（包括被拆遷人）討論上述被拆遷房屋的基本項目，并最終取得委托人的同意。二是制定估價方案，確定房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線，即確定房地產(chǎn)價格形成的過程和模式。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以確保估價最接近實際。房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身體現(xiàn)了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識。同一評估對象，采用不同的評估方法，可能得到不同的評估結(jié)果，應(yīng)正確確定評估方法。

評估人員應(yīng)正確使用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法，并在實際操作中規(guī)范、公正地使用。同一估價對象原則上應(yīng)采用兩種以上的估價方法。估價所需數(shù)據(jù)包括：拆遷范圍內(nèi)對房價有一般影響的數(shù)據(jù)；對估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)價格有影響的數(shù)據(jù)；相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益數(shù)據(jù)；以及反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)。作為一個專業(yè)機構(gòu)，評估機構(gòu)和評估人員應(yīng)該經(jīng)常收集這些數(shù)據(jù)。對于具體的估價對象，即被拆遷房屋或附屬物，應(yīng)當根據(jù)平時收集的資料編制資料及其來源。預(yù)計所需時間、人力和資金：根據(jù)估價對象的情況，初步估算完成估價任務(wù)所需的時間、人力和資金。在保證按時按質(zhì)完成評估工作的前提下，實現(xiàn)人力、資金最少的目標。制定操作步驟和時間表：在上述工作的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)估價任務(wù)的操作步驟和時間表，使工作有條不紊，使參與估價的人員心中有數(shù)。第三，收集評估所需的信息。在通常收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)重點收集反映可能被拆遷區(qū)域情況的資料，如與具體評估對象有關(guān)的環(huán)境、位置、位置、面積、產(chǎn)權(quán)等背景資料。估價人員必須到估價對象所在地親身體驗估價對象所在位置及周邊環(huán)境，觀察房屋外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等情況，核實位置、四到、面積、面積、用途等，預(yù)先收集估價對象的產(chǎn)權(quán)等資料，并收集必要的資料進行補充估算等資料，對估價對象及其周圍環(huán)境或道路狀況進行拍照。

律師提醒您：拆遷估價人員的估價應(yīng)當真實、合理、公正，不得虛報、降價。如果在拆遷估價師鑒定不合理的情況下，想獲得更多的法律援助，建議您可以請德凱征地拆遷律師幫您。你知道嗎