第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超出部分無(wú)效。租賃期滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過(guò)二十年。”因此，除特殊主體事故外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同的期限不得超過(guò)20年。合同有效期超過(guò)20年的，超出部分無(wú)效。

問(wèn)題：

我看好三亞的一塊坡地，準(zhǔn)備出租。出租人說(shuō)它可以無(wú)限期出租。租賃土地是否有無(wú)限期租約？如果必須有租期，合同中如何延長(zhǎng)租期？土地是否屬于農(nóng)村集體所有，能否出租用于非農(nóng)開(kāi)發(fā)？土地所有權(quán)的性質(zhì)是什么？國(guó)有企業(yè)？農(nóng)村集體？國(guó)有土地長(zhǎng)期租賃的具體期限，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同用途土地出讓的最長(zhǎng)期限。現(xiàn)階段，存在大量未經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國(guó)家的嚴(yán)格限制。在審判實(shí)踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)的行為往往被法院認(rèn)定為無(wú)效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地時(shí)，必須謹(jǐn)慎，盡量規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》對(duì)集體建設(shè)用地的出租有著較為嚴(yán)格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)上：

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由此可見(jiàn)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，都必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地不符合集體土地使用權(quán)主體資格的?，F(xiàn)實(shí)中，土地承租人直接與集體土地村委會(huì)簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當(dāng)。擅自出租集體土地的行為，由法院認(rèn)定為無(wú)效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。你知道嗎