“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，是指通過出租農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的法定審批，擴(kuò)大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納相關(guān)稅費(fèi)和履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。因此，土地利用調(diào)控等土地管理基本制度將受到嚴(yán)重沖擊，國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將受到影響?！薄耙宰獯鳌币殉蔀楦鞯仄毡榇嬖诘倪`法形式。

根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人需要使用建設(shè)用地的，必須依法申請使用國有土地；但是，使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，必須依法申請使用國有土地依法批準(zhǔn)村民建房，或者依法批準(zhǔn)農(nóng)民集體所有的土地用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。前款所稱國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原農(nóng)民集體所有的土地?！睆纳鲜鰲l文中可以明顯看出，只有集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建設(shè)村民住房或者建設(shè)鄉(xiāng)（村）公共設(shè)施后，才能使用，也就是說，以其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)是違法的，因此農(nóng)民集體土地租賃合同也違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是無效的。同時(shí)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包人應(yīng)當(dāng)保持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)”，即任何改變土地用途的行為都是違法的，當(dāng)然，無效的行為或者合同不受法律保護(hù)。

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