企業(yè)拆遷評估應(yīng)注意什么？一、國有土地企業(yè)評估的法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由業(yè)主協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由業(yè)主確定多數(shù)決、隨機(jī)抽取等，具體辦法由省、自治區(qū)或者直轄市規(guī)定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！钡谌臈l“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大錯(cuò)誤的評估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價(jià)師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；構(gòu)成犯罪的，情節(jié)嚴(yán)重，依法追究刑事責(zé)任?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》。集體土地上企業(yè)評估：土地管理法、物權(quán)法、中小企業(yè)促進(jìn)法、省市地方性法規(guī)、政策文件等；二是從實(shí)際出發(fā)，要注意涉及企業(yè)群眾的工廠拆遷問題，財(cái)務(wù)、物資、生產(chǎn)、供銷，影響著企業(yè)的方方面面。因此，對企業(yè)虧損的評估更為復(fù)雜。這不僅關(guān)系到政府工廠拆遷的需要，也涉及到企業(yè)作為一方，因此，不容忽視。一般來說，工廠拆遷對企業(yè)的影響，或者說給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的損失，可以分為三個(gè)階段，即：拆遷準(zhǔn)備階段、拆遷階段和拆遷后的正常生產(chǎn)階段。這三個(gè)階段的損失可以用一條曲線來表示，即從零開始逐漸上升（拆遷準(zhǔn)備階段），上升到最高值（拆遷階段），然后從最高值逐漸下降到零（拆遷后恢復(fù)生產(chǎn)階段）。分別分析了以下三個(gè)階段：

（1）拆除準(zhǔn)備階段：

1。由于工廠的客戶知道企業(yè)拆遷的消息，對其交貨能力缺乏信心，因此訂單會逐漸減少和轉(zhuǎn)移；

2。拆遷企業(yè)不能就地建設(shè)新產(chǎn)品、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，失去了發(fā)展的利潤機(jī)會；

3由于工廠即將拆遷，原材料訂單將逐漸減少，這勢必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位。

4。由于工廠即將被拆除，企業(yè)管理層勢必為此投入精力，這影響了工廠拆除前的生產(chǎn)管理。

5。新廠址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、裝修、廠房設(shè)施等。在這個(gè)階段，企業(yè)的沖擊和損失是從零開始的，曲線上升。（2） 拆除階段：

在搬遷階段，工廠完全關(guān)閉。營業(yè)收入為零，但企業(yè)其他費(fèi)用仍需支付，包括：

1。生產(chǎn)經(jīng)營仍需支付的費(fèi)用：

A.涉及員工物流服務(wù)的建筑物也需要搬遷時(shí)，員工的工資（包括工資、福利、社保）和員工的物流需求；B.生產(chǎn)設(shè)備，運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提折舊費(fèi)；C.管理費(fèi)；D.不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用（租金等）。

2。財(cái)務(wù)費(fèi)用：工廠拆遷貸款利息支出?，F(xiàn)階段，拆遷對企業(yè)的影響及由此產(chǎn)生的損失曲線上升，可能達(dá)到一個(gè)峰值。（3） 拆除后的生產(chǎn)恢復(fù)階段：

在這一階段，逐步完成設(shè)備的安裝調(diào)試，逐步恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營秩序；逐步恢復(fù)客戶對企業(yè)交貨能力的信心；原材料供應(yīng)渠道逐步穩(wěn)定；企業(yè)管理的主要精力逐步轉(zhuǎn)移；員工情緒也逐步穩(wěn)定；最終工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平，或因企業(yè)各項(xiàng)條件的改善而超過過去新廠址?，F(xiàn)階段，企業(yè)拆遷損失的影響曲線呈下降趨勢，直至為零。第三，從法律角度應(yīng)注意的問題是，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，自選評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果與政府自選機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果相差一倍以上。

2。在實(shí)際辦案過程中，許多評估機(jī)構(gòu)對生產(chǎn)經(jīng)營損失不進(jìn)行評估。這一項(xiàng)在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占相當(dāng)大的比例，一般是根據(jù)經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤等情況確定的。

3。由于被拆遷企業(yè)的業(yè)主不具備相關(guān)知識，評估報(bào)告中缺項(xiàng)是最常見的問題之一。例如，上述拆除階段中的四個(gè)ABCD項(xiàng)目。

4。何時(shí)評估。在拆遷過程中，一些地方政府總是想先給企業(yè)施壓，從來不提評估問題，不下發(fā)征收補(bǔ)償安置方案決定書，這也是一種需要密切關(guān)注的違法行為。

總之，在長期的辦案過程中，發(fā)現(xiàn)各企業(yè)在拆遷評估過程中存在很多問題，但各不相同。要想徹底解決這一問題，就要從案例的角度出發(fā)，認(rèn)真分析企業(yè)評價(jià)的癥結(jié)所在，從而在更大程度上提高薪酬水平，爭取薪酬。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎